Właściciele samochodów elektrycznych mieszkający w budynkach wielorodzinnych coraz częściej upominają się o możliwość instalacji ładowarki przy swoim miejscu postojowym. Często napotykają jednak opór ze strony zarządów wspólnot mieszkaniowych. O precedensowym wyroku, jaki zapadł 8 kwietnia 2025 roku w Sądzie Rejonowym dla Warszawy Pragi-Południe, informuje branżowy portal wysokienapiecie.pl.
Precedensowy Wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe
Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe wydał historyczny wyrok w sprawie montażu stacji ładowania samochodów elektrycznych w garażu podziemnym budynku wielorodzinnego. Wyrok jest pierwszym tego typu w Polsce i może stać się ważnym precedensem dla tysięcy właścicieli samochodów elektrycznych, którzy napotykają podobne problemy.
Długa walka o zgodę
Sprawa dotyczyła właściciela mieszkania, Pana Krzysztofa, który w lutym 2023 roku wystąpił do zarządu wspólnoty o zgodę na montaż stacji ładowania samochodów elektrycznych przy prywatnym miejscu postojowym w garażu. Takiej zgody nie uzyskał, więc rok później zdecydował się wystąpić na drogę sądową. Pan Krzysztof uzyskał pozytywną opinię techniczną oraz spełnił wymogi wynikające z nowelizacji ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych.
Mimo to, zarząd wspólnoty wielokrotnie odmawiał zgody na montaż stacji w bloku, powołując się na konieczność dodatkowych analiz i konsultacji. "Sprawa wyglądała tak, jakby zarząd wspólnoty szukał kruczków prawnych, aby zablokować montaż stacji ładowania przy moim miejscu parkingowym" - tłumaczył Pan Krzysztof. Sprawa, która powinna zakończyć się prostą zgodą, przerodziła się w wielomiesięczną batalię prawną, w aktach sprawy znalazło się ponad 100 stron dokumentów, w tym opinia Ministerstwa Klimatu i Środowiska oraz zgoda operatora sieci dystrybucyjnej.
Poszkodowany właściciel elektryka przez opieszałość wspólnoty musiał przez niemal dwa lata korzystać z publicznych ładowarek, co było nie tylko mniej wygodne, ale przede wszystkim droższe. W związku z tym Pan Krzysztof rozważa złożenie pozwu o odszkodowanie za wyższe koszty przeciwko członkom zarządu.
Kluczowe postanowienia sądu
Sąd jednoznacznie stwierdził, że zarząd wspólnoty naruszył przepisy ustawy o elektromobilności. Ostatecznie, wyrokiem sądu, zarząd wspólnoty został zobowiązany do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) wyraża zgodę Panu Krzysztofowi (...) na instalację i eksploatację punktu ładowania samochodu elektrycznego o mocy do 11 kW, na miejscu postojowym nr (...) do niego należącym, położonym w budynku w Warszawie (...) zgodnie z brzmieniem 'Ekspertyzy w sprawie możliwości i sposobu zasilania stacji ładowania samochodów elektrycznych' sporządzonej przez mgr inż. K. S. (2).”
Sąd nakazał zarządowi wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację ładowarki przez mieszkańca, który od dwóch lat bezskutecznie starał się o takie pozwolenie. Wspólnota została także zobowiązana do zapłaty mieszkańcowi 1000 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi. Sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie miała prawa przez dwa lata blokować montażu stacji ładowania.
Podstawy Prawne i Nowelizacja Ustawy o Elektromobilności
Kluczowe znaczenie w regulacji montażu stacji ładowania ma ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (dalej UEiPA lub ustawa), która w znowelizowanej wersji z 2022 r. precyzuje te kwestie.
Ustawa o elektromobilności po stronie mieszkańców
Przypomnijmy, iż 24 grudnia 2021 roku wszedł w życie art. 12b ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych. Jak podkreślono w wyroku, zarząd nie miał podstaw do odmowy, zwłaszcza że ekspertyza techniczna potwierdzała bezpieczeństwo i możliwość instalacji. Nowelizacja ustawy o elektromobilności miała na celu ułatwienie procesu instalacji punktów ładowania, zwłaszcza w budynkach wielorodzinnych.
Instalacja stacji ładowania jako czynność zwykłego zarządu
W przypadku wspólnoty mieszkaniowej doprecyzowano, że wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu, a więc nie wymaga to podjęcia uchwały właścicieli lokali. Zgodnie z art. 12b ust. 1 ustawy, właściciel lokalu i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku może złożyć wniosek o zgodę na montaż ładowarki (punktu ładowania). Jeśli moc punktu nie przekracza 11 kW, to - jak stanowi ust. 2 - wyrażenie zgody należy do zarządu wspólnoty mieszkaniowej i stanowi czynność zwykłego zarządu. Odmowa zaś może nastąpić tylko w przypadkach wskazanych w art. 12b ust. 3.
Zmiana liderów na rynku samochodów elektrycznych w Polsce – efekt wojny cenowej
Rola wspólnoty w zarządzaniu garażem jako odrębnym lokalem
Jednym z głównych zarzutów Wspólnoty było to, że garaż nie stanowi części wspólnej nieruchomości, a jest odrębnym lokalem użytkowym, dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Sąd odrzucił tę argumentację, stwierdzając, że w przypadku zawarcia odpowiedniej umowy zlecenia zarządu lub ustanowienia zarządu na podstawie aktu notarialnego - wspólnota staje się podmiotem uprawnionym do podejmowania decyzji dotyczących takiego lokalu, w zakresie zwykłego zarządu. Nie jest wymagane odrębne głosowanie współwłaścicieli.
Według sądu, zgodnie z art. 12b ust. 2, wyrażenie zgody na montaż prywatnego punktu ładowania o mocy poniżej 11 kW jest czynnością zwykłego zarządu również w sytuacji lokalu garażowego i - w tym konkretnym przypadku - wymaga jedynie zgody zarządu (analogicznie jak przy częściach wspólnych).
Dezinformacja i Obawy Przed Pojazdami Elektrycznymi
Dotychczasowa praktyka pokazuje, że część zarządców nieruchomości nadal stawia opór, nierzadko opóźniając lub całkowicie uniemożliwiając realizację takich inwestycji. Część zarządów wspólnot i spółdzielni wciąż blokuje montaż ładowarek, powołując się na rzekome zagrożenia pożarowe. Tymczasem, jak wskazują eksperci, obawy te są często podsycane dezinformacją.
Mit pożarów samochodów elektrycznych
"Odnotowaliśmy próby prezentowania pojazdów elektrycznych jako fałszywej ekologicznej alternatywy, a także przypisywania im tendencji do pożarów" - mówiła Daria Tomczuk z NASK. Przykładem jest powtarzana do dziś plotka o pożarze garażu przy ul. Górczewskiej w Warszawie w 2020 roku, rzekomo spowodowanym przez auto elektryczne. Tymczasem prokuratura i straż pożarna wielokrotnie podkreślały, że pożar rozprzestrzeniał się między samochodami spalinowymi, a jednym z głównych czynników było rozlane paliwo.
Implikacje i Przyszłość Elektromobilności w Polsce
Wyrok sądu rejonowego w Warszawie pokazuje wyraźną zmianę podejścia w orzecznictwie na korzyść konsumentów. To jasny sygnał, że wspólnoty mieszkaniowe nie mogą arbitralnie blokować inwestycji, które są zgodne z prawem i mają na celu ochronę środowiska.
Wyrok jako ważny precedens
Pierwsze tego rodzaju orzeczenie w Polsce może stać się ważnym precedensem. Wyrok potwierdza to, o co od lat apelują organizacje branżowe - wspólnoty nie mają prawa arbitralnie blokować dostępu do infrastruktury ładowania. To także istotny krok w kierunku wyrównania szans właścicieli pojazdów elektrycznych i realnego wsparcia dla rozwoju zielonego transportu w Polsce. Kolejni chcący zainstalować stację ładowania w swoim garażu mają ku temu solidne podstawy prawne.
Wyrok sądu rejonowego w Warszawie bez wątpienia może przyczynić się do popularyzacji elektromobilności w Polsce. Ułatwienie dostępu do ładowarek w miejscu zamieszkania może zachęcić wielu kierowców do wyboru pojazdu elektrycznego, ponieważ to właśnie domowe ładowanie samochodu jest najtańsze i najwygodniejsze.
Dalsze sprawy sądowe i perspektywy
Wyrok w sprawie Pana Krzysztofa może otworzyć drogę do podobnych rozstrzygnięć. Już teraz w Sądzie Rejonowym dla Warszawy Pragi-Północ toczy się kolejna sprawa, w której zarządca nieruchomości zażądał od mieszkańca 10 tys. zł za dodatkową ekspertyzę wentylacji - mimo że wcześniejsza opinia dopuszczała montaż ładowarki. Choć wiele wspólnot i spółdzielni już teraz ułatwia mieszkańcom montaż ładowarek, wciąż zdarzają się przypadki jawnego łamania przepisów. Wzrost liczby pojazdów elektrycznych w Polsce wymusza przystosowanie budynków wielorodzinnych do potrzeb mieszkańców.
Prawa właścicieli pojazdów elektrycznych
Każdy właściciel samochodu elektrycznego planujący instalację stacji ładowania przy swoim miejscu postojowym powinien pamiętać, że ma do tego prawo, jeśli proces i sprzęt spełnia wymogi techniczne i formalne. Wspólnota nie może bezpodstawnie odmówić zgody, a w przypadku oporu istnieje wysokie prawdopodobieństwo wygrania sprawy w sądzie. I choć pojedynczy wyrok sądu rejonowego nie zmieni od razu podejścia do infrastruktury ładowania w Polsce, bez wątpienia może je kształtować.
Szczegóły Postępowania Sądowego
Stanowisko Powoda
Powód K. S. (1) wniósł o stwierdzenie obowiązku złożenia w imieniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej S. III przy ul. (...)-Jeziorańskiego 45, 47, 49, 51 w W. przez jej zarządcę oświadczenia woli, przedmiotem którego będzie wyrażenie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania samochodu elektrycznego o mocy do 11 kW, na miejscu postojowym nr 42. W uzasadnieniu wskazał, że przed wytoczeniem powództwa wystąpił dwukrotnie do Wspólnoty Mieszkaniowej o wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy poniżej 11 kW, co stanowić miało czynność zwykłego zarządu w myśl art. 12b Ustawy z 11 stycznia 2018 r.
Stanowisko Pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej
W odpowiedzi na pozew, Wspólnota Mieszkaniowa S. III w W., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o odrzucenie powództwa wobec faktu, że powód nie wykazał swojego interesu prawnego i legitymacji procesowej. Ponadto, wniosła o oddalenie powództwa w całości z powodu braku wykazania legitymacji biernej Wspólnoty oraz z powodów merytorycznych, tj. braku obowiązku oraz prawa podjęcia przez Wspólnotę jakichkolwiek czynności związanych z wyrażaniem zgody na instalację punktu zasilania w garażu stanowiącym odrębną nieruchomość i niestanowiącym części wspólnej nieruchomości.
Podniosła dodatkowo, że roszczenie jest niezasadne z uwagi na to, że w nieruchomości przy ul. (...)-Jeziorańskiego 49 nie ma garażu, bowiem garaż istnieje w nieruchomości położonej przy ul. (...)-Jeziorańskiego 47. Wskazała, że w tej nieruchomości garaż nie stanowi części wspólnej, a jest odrębnym lokalem użytkowym, dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Podniosła, że do rozporządzania rzeczą wspólną w ramach zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda więcej niż połowy udziałów współwłaścicieli w nieruchomości, a do czynności przekraczających zwykły zarząd niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Ustalenia Sądu i uzasadnienie
Sąd uwzględnił powództwo, opierając się na następujących ustaleniach i przepisach prawa materialnego:
Tytuł prawny powoda do lokalu i miejsca postojowego
- K. S. (1) mocą aktu notarialnego z dnia 16 listopada 2023 r. nabył prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...)-Jeziorańskiego 49 w W., a także prawo własności udziału wynoszącego (...) części w stanowiącym odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnym, tj. garażu wielostanowiskowym, usytuowanym w budynku przy ul. (...)-Jeziorańskiego.
- Na podstawie aktu notarialnego dokonano wpisu w księdze wieczystej prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 42 na rzecz K. S. (1).
- Powód K. S. (1) jest właścicielem lokalu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, w którym liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy. Posiada również udział w garażu wielostanowiskowym, usytuowanym w budynku przy ul. (...)-Jeziorańskiego.
- Zarzut braku legitymacji czynnej powoda nie mógł zostać uwzględniony.
Legitymacja bierna Wspólnoty
- Zgodnie z aktem notarialnym z dnia 27 grudnia 2013 r., dokonywanie czynności w zakresie zarządu i administrowania garażem, z wyłączeniem zbywania i obciążania, zlecono Wspólnocie Mieszkaniowej. Udzielono Wspólnocie również umocowania do dokonywania czynności prawnych dotyczących tego lokalu, w tym do zawierania umów związanych z jego eksploatacją, utrzymaniem bezpieczeństwa, porządku i czystości, ubezpieczeniem i likwidacją szkód.
- Wspólnota nie negowała waloru dowodowego fotokopii tego aktu notarialnego i potwierdziła, że garaż oddany jest w jej zarząd i administrowanie.
- Sąd ustalił, że Wspólnota pobiera opłaty za media, eksploatację oraz fundusze lokalu powoda, w tym również garażu.
- Zarzut braku legitymacji biernej po stronie pozwanej nie zasługiwał na uwzględnienie.
Zarządzanie garażem jako odrębnym lokalem
- Sąd zgodził się z pozwaną, że garaż nie jest częścią wspólną nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej. Jednakże, fakt umocowania Wspólnoty do zarządzania garażem na podstawie aktu notarialnego sprawia, że Wspólnota realizuje wobec niego faktyczny i prawnie umocowany zarząd.
Charakter czynności - zwykły zarząd
- Zgodnie z art. 12b ust. 1 i 2 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, instalacja punktu ładowania w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, następuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty, wydawanej na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku. Jeśli moc punktu ładowania jest mniejsza niż 11 kW, wydanie zgody stanowi czynność zwykłego zarządu.
- W niniejszej sprawie moc punktu ładowania miała wynosić do 11 kW, co kwalifikuje ją jako czynność zwykłego zarządu.
Bezzasadność odmowy
- Na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej sporządzono ekspertyzę techniczną, która wykazała możliwość zainstalowania punktu ładowania samochodów elektrycznych dla miejsca postojowego nr 42 podłączonego do istniejącej instalacji elektrycznej i spełnianie wymagań bezpieczeństwa.
- Powód zawarł umowę o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej, a (...) sp. z o.o. wydała warunki przyłączenia. Na zlecenie powoda sporządzono również projekt techniczny budowy zasilania stacji ładowania pojazdów elektrycznych.
- Wobec spełnienia wszystkich wymogów technicznych i prawnych, odmowa udzielenia zgody przez zarząd wspólnoty była bezzasadna.
Sąd, na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1047 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, orzekł, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Zobowiązanie do złożenia stosownego oświadczenia woli w niniejszej sprawie wynikało z przepisów ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych.
Podsumowanie kluczowych wniosków prawnych
- Zgoda na montaż prywatnego punktu ładowania o mocy poniżej 11 kW jest czynnością zwykłego zarządu, nawet w sytuacji lokalu garażowego, który stanowi odrębną nieruchomość, pod warunkiem, że Wspólnota Mieszkaniowa posiada umocowanie do zarządzania tym lokalem.
- Odmowa udzielenia takiej zgody może nastąpić tylko w przypadkach wskazanych w art. 12b ust. 3 UEiPA.
- W przypadku bezzasadnej odmowy, prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli wspólnoty.