Przeglądy Przeciwpożarowe w Wspólnotach Mieszkaniowych: Częstotliwość i Obowiązki

Bezpieczeństwo przeciwpożarowe w budynkach wielorodzinnych jest kluczowe nie tylko z punktu widzenia ochrony życia i zdrowia mieszkańców, ale także dla ochrony ich mienia. Przeglądy przeciwpożarowe (przeglądy ppoż) to procesy kontrolne mające na celu ocenę sprawności urządzeń i systemów przeciwpożarowych w budynkach. Są one nieodzownym elementem dbałości o bezpieczeństwo w każdym budynku i stanowią podstawę skutecznych zabezpieczeń przeciwpożarowych obiektu. Zaniedbania w tym zakresie mogą prowadzić do poważnych konsekwencji - zarówno dla życia i zdrowia ludzi, jak i dla mienia.

Podstawy Prawne Ochrony Przeciwpożarowej

Wszelkie najistotniejsze aspekty dotyczące ochrony przeciwpożarowej zostały ogólnie przedstawione w ustawie z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 869), a w stosunku do użytkowanych budynków doprecyzowane w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (t.j. Dz. U. z 2010 r., poz. 109 z późn. zm.). W tych dwóch aktach normatywnych wskazane zostały podstawowe zasady zarządzania użytkowanym już budynkiem pod kątem ochrony przeciwpożarowej. Co istotne, pewne zasady dotyczące tej problematyki wprowadza także ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.).

Kto Jest Odpowiedzialny za Bezpieczeństwo Pożarowe?

W ustawie o ochronie przeciwpożarowej, w rozdziale 2 pt. „Zapobieganie pożarowi, klęsce żywiołowej lub innemu miejscowemu zagrożeniu”, w art. 3 wymieniono osoby odpowiedzialne za zabezpieczenie budynku przed pożarem. Na podstawie art. 1a tejże ustawy, odpowiedzialność za realizację obowiązków, o których mowa w punktach od 1 do 7, przejmuje - w całości lub w części - zarządca lub użytkownik. Podstawą będzie zawarta umowa cywilnoprawna ustanawiająca zarząd lub zakres użytkowania oraz określająca w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu zobowiązanie co do obowiązków i zadań powierzonych. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, wówczas odpowiedzialność za właściwe wywiązywanie się z obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem.

Zgodnie z Prawem budowlanym oraz Rozporządzeniem MSWiA z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek przeprowadzania regularnych przeglądów przeciwpożarowych. Dotyczy to zarówno obiektów mieszkalnych, jak i użyteczności publicznej. W budynkach wielorodzinnych za przepisy przeciwpożarowe odpowiada zarządca nieruchomości, np. wspólnota mieszkaniowa. Regulacje art. 61 pkt 2 ustawy Prawo budowlane wskazują, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, takich jak pożary.

Z analizy powyższych dyspozycji wynika, iż osoby dbające o obiekt (w tym także o budynek mieszkalny wielorodzinny) powinny również zabezpieczyć ten budynek przed działaniem pożaru. Właściciel lub zarządca budynku w całości ponosi odpowiedzialność za możliwość ewakuacji z całej wspólnej nieruchomości, nawet w przypadku zawężenia światła dróg ewakuacyjnych przez prywatne rzeczy mieszkańców.

Wymagane Kwalifikacje dla Osób Wykonujących Czynności PPOŻ

Osoby wykonujące czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej, polegające na zapobieganiu powstawaniu i rozprzestrzenianiu się pożaru, niezatrudnione w jednostkach ochrony przeciwpożarowej są obowiązane posiadać tytuł zawodowy inżynier pożarnictwa albo tytuł zawodowy inżynier i dyplom ukończenia studiów w Szkole Głównej Służby Pożarniczej w zakresie inżynierii bezpieczeństwa w specjalności inżynieria bezpieczeństwa pożarowego wydany do dnia 30 września 2019 r. Przeglądy przeciwpożarowe muszą być wykonywane przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia, najczęściej techników lub inżynierów z certyfikacją w zakresie systemów sygnalizacji pożarowej, instalacji elektrycznych czy ochrony przeciwpożarowej.

Rodzaje Urządzeń Przeciwpożarowych i Częstotliwość Przeglądów

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów stanowi dopełnienie wymogów ustawowych. Zgodnie z jego § 3 (punkty od 1 do 4), urządzenia przeciwpożarowe oraz gaśnice przenośne i przewoźne powinny być poddawane sprawdzeniom technicznym i czynnościom konserwacyjnym, zgodnie z zasadami i w sposób określony w Polskich Normach dotyczących urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic, a także w dokumentacji techniczno-ruchowej oraz w instrukcjach obsługi, opracowanych przez ich producentów. Przeglądy techniczne i czynności konserwacyjne powinny być przeprowadzane w okresach ustalonych przez producenta, nie rzadziej jednak niż raz w roku.

Częstotliwość przeglądów może się różnić w zależności od rodzaju instalacji, warunków pracy, środowiska i specyfiki obiektu. W przypadku intensywnej eksploatacji lub środowiska o podwyższonej wilgotności, zapyleniu czy temperaturze - przeglądy powinny być częstsze.

Poniżej przedstawiono przykłady typów systemów lub urządzeń i zalecane częstotliwości ich przeglądów:

• Systemy sygnalizacji pożaru (SSP/SAP): co najmniej raz w roku, choć wielu producentów zaleca kontrole co 3 lub 6 miesięcy, zgodnie z Polską Normą PKN-CEN/TS 54-14:2006.
• Systemy oddymiania (elektryczne i pneumatyczne): minimum raz na kwartał, z uwzględnieniem testów funkcjonalnych.
• Przeciwpożarowe wyłączniki prądu i inne urządzenia sterujące: minimum raz do roku.
• Drzwi przeciwpożarowe: przegląd raz w roku.
• Bramy przeciwpożarowe: przegląd raz w roku.
• Hydranty wewnętrzne i zewnętrzne: przegląd raz w roku.
• Gaśnice, agregaty: przegląd raz w roku.
• Oznakowanie bezpieczeństwa: na bieżąco.
• Oświetlenie awaryjne i ewakuacyjne: przegląd raz w roku.
• Systemy wykrywania CO/LPG w garażach: przegląd raz w roku.
• Systemy wykrywania gazów wybuchowych w kotłowniach: przegląd raz w roku.
• Zbiornik przeciwpożarowy: przegląd raz w roku.
• Stałe urządzenia gaśnicze tryskaczowe oraz pianowe: przegląd raz w roku.

Szczegółowy Zakres Przeglądów Systemu Sygnalizacji Pożaru (SSP/SAP)

W przypadku systemów sygnalizacji pożaru (SSP), rozporządzenie wprost mówi, iż w pierwszej kolejności należy opierać się na zaleceniach producenta danego systemu. W dokumentacji techniczno-ruchowej większość producentów ustala harmonogram przeglądów i konserwacji, opierając się ściśle na zapisach Polskiej Normy PKN-CEN/TS 54-14:2006 - Systemy Sygnalizacji pożarowej - Część 14: Wytyczne planowania, projektowania, instalowania, odbioru, eksploatacji i konserwacji. W przypadku gdy w DTR danego producenta widnieje tylko ogólny zapis o konserwacji, należy wrócić do Normy PKN-CEN/TS 54-14:2006 i zgodnie z nią prowadzić wszelkie prace.

Obsługa codzienna systemu SSP (przez użytkownika obiektu)

• Bieżąca kontrola prawidłowości wskazań centrali pożarowej. Jej wskazania najczęściej zauważają zwykli pracownicy pracujący w obrębie centrali i odpowiedzialni za jej bieżącą obsługę (np. pracownicy ochrony, konserwator, recepcja).
• Użytkownicy wszelkie zauważone wady lub nieprawidłową pracę urządzenia powinni zgłaszać do osoby odpowiedzialnej za konserwację systemu (firmy serwisowej).
• Zakres przeglądu:
  • Sprawdzenie, czy centrala SSP i tablice sterownicze są w stanie normalnej pracy.
  • Weryfikacja, czy centrala sygnalizuje jakiekolwiek uszkodzenia.
  • Upewnienie się, że w przypadku wyciszenia/zablokowania poszczególnych elementów lub linii systemu, przywrócono je do stanu dozorowania.

Obsługa comiesięczna systemu SSP (przez użytkownika obiektu)

Polega na bieżącej weryfikacji wskazań centrali i zgłaszaniu ewentualnych nieprawidłowości, podobnie jak w obsłudze codziennej.

Obsługa kwartalna systemu SSP (przez specjalistę)

Ten zakres obsługi musi być wykonywany przez kompetentny personel serwisowy posiadający niezbędne doświadczenie i wiedzę popartą szkoleniami producenta serwisowanego urządzenia.

• Zakres przeglądu:
  • Wywiad z użytkownikami systemu odnośnie pracy urządzenia.
  • Kontrola zapisów w książce pracy i eksploatacji SSP.
  • Kontrola stanu elementów w centrali (w szczególności w kontekście warunków temperaturowych, korozji, wilgotności, czystości).
  • Kontrola stanu złączy, zamocowań i połączeń kablowych pomiędzy poszczególnymi urządzeniami.
  • Kontrola działania wszystkich lampek, diod, wskaźników.
  • Test akumulatorów, kontrola działania ładowarki akumulatorów.
  • Odłączenie zasilania podstawowego i kontrola pracy na zasilaniu bateryjnym.
  • Kontrola przynajmniej 25% elementów systemu poprzez aktywację czujek oraz ręcznych ostrzegaczy pożarowych. W ciągu roku sprawdzeniu powinno podlegać łącznie 100% elementów.

Obsługa roczna systemu SSP (przez specjalistę)

Obejmuje wszystkie czynności z przeglądu kwartalnego, a także dodatkowe testy i weryfikacje, które zapewniają pełną sprawność systemu. Norma określa, że wszystkie przeglądy okresowe oraz testy systemu powinny zostać zakończone sporządzeniem adnotacji w książce eksploatacji, przeglądów, napraw i kontroli systemu.

Inne Kluczowe Elementy Podlegające Kontroli

Instrukcja Bezpieczeństwa Pożarowego (IBP)

Jednym z kluczowych przepisów w zakresie ochrony przeciwpożarowej w aspekcie zarządzania nieruchomością jest treść § 6 rozporządzenia w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Paragraf ten zawiera wytyczne do opracowania i uaktualniania instrukcji bezpieczeństwa pożarowego. Zgodnie z dyspozycjami przywołanej normy rozporządzenia - właściciele, zarządcy lub użytkownicy obiektów bądź ich części stanowiących odrębne strefy pożarowe, przeznaczonych do wykonywania funkcji użyteczności publicznej, zamieszkania zbiorowego, produkcyjnych, magazynowych oraz inwentarskich, zapewniają i wdrażają instrukcję bezpieczeństwa pożarowego. Instrukcja bezpieczeństwa pożarowego powinna być aktualizowana minimum raz na 2 lata, a także po każdej zmianie sposobu użytkowania obiektu lub procesu technologicznego wpływającego na zmianę warunków ochrony przeciwpożarowej.

Zwolnieniu od sporządzania takiej instrukcji podlegają podmioty odpowiedzialne za obiekty lub ich części, jeżeli nie występuje w nich strefa zagrożenia wybuchem, a ponadto kubatura brutto budynku lub jego części stanowiącej odrębną strefę pożarową nie przekracza 1000 m³ (dla budynków inwentarskich - 1500 m³) oraz dla obiektów, gdzie powierzchnia strefy pożarowej obiektu innego niż budynek nie przekracza 1000 m².

Przegląd drzwi PPOŻ

Drzwi przeciwpożarowe muszą być regularnie sprawdzane pod kątem stanu technicznego oraz szczelności ogniowej. Kontroli podlegają m.in.: stan zawiasów, samozamykacze, szczeliny, uszczelki pęczniejące, zamki oraz oznakowanie. Wszelkie usterki mogące wpłynąć na zdolność drzwi do zatrzymania ognia powinny być niezwłocznie usunięte.

Przegląd wyłącznika PPOŻ

Wyłącznik przeciwpożarowy powinien być sprawny i łatwo dostępny w sytuacji zagrożenia. Przegląd obejmuje weryfikację działania urządzenia, sprawdzenie obwodów, poprawności oznakowania oraz działania sygnałów informujących o jego aktywacji. Urządzenie musi odcinać zasilanie zgodnie z czasem określonym w dokumentacji technicznej.

Przegląd centrali PPOŻ

Centrala sygnalizacji pożaru to kluczowy element każdego systemu PPOŻ. Podczas przeglądu sprawdza się: poprawność konfiguracji, reakcję na sygnały z czujników, zasilanie główne i rezerwowe, komunikację z innymi modułami systemu oraz rejestrację zdarzeń. Przeprowadza się także testy symulujące warunki pożaru.

Dokumentacja Przeglądów i Konsekwencje Zaniedbań

Wszystkie czynności i przedsięwzięcia zmierzające do zachowania bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego pod kątem wyeliminowania zagrożeń związanych z możliwym wystąpieniem pożaru, są także obowiązkiem osób odpowiedzialnych wynikającym z regulacji ustawy Prawo budowlane. Każdy przegląd kończy się protokołem potwierdzającym wykonanie czynności kontrolnych. Dokumentacja ta jest niezbędna podczas kontroli ze strony Państwowej Straży Pożarnej lub Ubezpieczyciela i powinna być przechowywana przez właściciela lub administratora budynku.

Ważne jest rzetelne prowadzenie książki eksploatacji. Jej prowadzenie umożliwia zbieranie danych i analizę systematycznie pojawiających się uszkodzeń bądź błędów systemu. Taka analiza pozwala na wykrycie uszkodzonych elementów systemu i ich niezwłoczną wymianę na sprawne podzespoły. Zgodnie z nowelizacją Prawa Budowlanego obowiązkowe jest dokonywanie wpisów do książki obiektu budowlanego (KOB) m.in. z zakresu przeglądów technicznych, konserwacji oraz napraw urządzeń przeciwpożarowych.

Jeśli podczas wykonywania okresowych kontroli stanu technicznego budynku i jego wyposażenia instalacyjnego specjalista stwierdzi występowanie niebezpieczeństwa, ma obowiązek zgłosić tę sytuację do właściwego organu nadzoru budowlanego (art. 70 Prawa budowlanego). Przepis ten także nakłada na właściciela, zarządcę bądź użytkownika obiektu obowiązek szybkiego zareagowania na niebezpieczeństwo oraz usunięcie stwierdzonych braków lub nieprawidłowości, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności pożar czy wybuch.

W razie stwierdzenia zaniedbań i rażących błędów w zakresie ich realizacji należy spodziewać się reakcji właściwych organów - Państwowej Straży Pożarnej lub Nadzoru Budowlanego. Egzekwowanie tych obowiązków będzie oznaczało prowadzenie stosownych postępowań na podstawie odpowiednich przepisów o charakterze nakazowym oraz karnym. Ponadto, towarzystwa ubezpieczeniowe często uzależniają wypłatę odszkodowań od przedstawienia aktualnej dokumentacji potwierdzającej przegląd systemów przeciwpożarowych.

Sytuacje Wymagające Dodatkowych Przeglądów

Poza regularnymi przeglądami, istnieją wyjątkowe sytuacje, które także należy uwzględnić w kontekście wykonywania przeglądów przeciwpożarowych:

• Po zmianach strukturalnych: Każda znacząca zmiana w strukturze budynku, układzie pomieszczeń czy instalacjach elektrycznych wymaga przeprowadzenia przeglądu przeciwpożarowego w celu oceny ewentualnych nowych zagrożeń i dostosowania środków ochronnych.
• Po incydentach: Po każdym pożarze lub innym incydencie związanym z zagrożeniem pożarowym konieczne jest przeprowadzenie szczegółowego przeglądu, aby ocenić przyczyny i wyciągnąć wnioski na przyszłość.

Podsumowanie

Bezpieczeństwo przeciwpożarowe to jeden z kluczowych obowiązków właścicieli, zarządców oraz użytkowników budynków. Regularna kontrola i konserwacja systemów PPOŻ zapewnia ich sprawne działanie w sytuacji zagrożenia, a także stanowi wymóg prawny. Przeglądy te są nie tylko wymogiem prawnym, ale przede wszystkim inwestycją w bezpieczeństwo osób przebywających w budynku oraz ochronę mienia.

tags: #wspolnota #mieszkaniowa #przeglad #przeciwpozarowy #jak #czesto