Wielu właścicieli nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, jak poważne konsekwencje niesie za sobą zaniedbanie obowiązkowych przeglądów kominowych. Brak aktualnych protokołów kontroli instalacji, zwłaszcza przewodów kominowych, często staje się przyczyną odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela w przypadku pożaru domu lub mieszkania. Jest to nie tylko kwestia bezpieczeństwa, ale również spełnienia wymogów prawnych, których ignorowanie może prowadzić do wysokich strat finansowych i odpowiedzialności prawnej.
Obowiązki właścicieli nieruchomości w zakresie przeglądów kominowych
Obowiązki właścicieli i zarządców nieruchomości w zakresie kontroli instalacji reguluje art. 62 Prawa budowlanego. Najważniejsze spośród tych obowiązków dotyczą wykonywania co najmniej raz w roku kontroli przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) oraz instalacji gazowych.
Częstotliwość przeglądów i czyszczenia
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami oraz rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków:
- Przewody dymowe i spalinowe w domach opalanych paliwem stałym (np. drewnem, węglem, pelletem) należy czyścić cztery razy w roku (co najmniej raz na 3 miesiące).
- Przewody dymowe i spalinowe w domach opalanych paliwem ciekłym i gazowym należy czyścić dwa razy w roku (co najmniej raz na 6 miesięcy).
- Przewody wentylacyjne należy czyścić co najmniej raz w roku. Obowiązek przeglądu kominiarskiego dotyczy każdego urządzenia, które wykorzystuje komin, czyli pieców gazowych i na paliwa stałe oraz przewodów wentylacyjnych, w tym wentylacji grawitacyjnej. W każdym domu, nawet jeśli komin nie jest wykorzystywany do ogrzewania, istnieje obowiązek przeglądu kominiarskiego w zakresie czyszczenia przewodów wentylacyjnych raz w roku.
- W przypadku kominów od palenisk zakładów zbiorowego żywienia i usług gastronomicznych, zanieczyszczenia usuwa się co najmniej raz w miesiącu, jeżeli przepisy miejscowe nie stanowią inaczej.
Oprócz samych przeglądów i czyszczenia instalacji gazowej, kotła oraz komina, należy również pamiętać o wykonywaniu co najmniej raz na 5 lat kontroli okresowej, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia.
Kto wykonuje kontrolę?
Przegląd kominowy może przeprowadzić wyłącznie osoba z odpowiednimi kwalifikacjami - mistrz kominiarski lub fachowiec z uprawnieniami budowlanymi w zakresie instalacji sanitarnych. To, czy nieruchomość ma aktualny okresowy przegląd kominiarski, może sprawdzić Nadzór budowlany albo straż miejska. Kontrole takie często odbywają się po zgłoszeniu sąsiadów, po interwencji straży pożarnej, a także w ramach sprawdzania, czy mieszkańcy nie palą niedozwolonymi paliwami.
Elektroniczny protokół w CEEB
Od września 2023 roku wszystkie przeglądy muszą być potwierdzane elektronicznie w systemie Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB). Kominiarz, który przeprowadza kontrolę, wystawia elektroniczny protokół, a dane z przeglądu trafiają do systemu CEEB. Właściciel budynku ma obowiązek udokumentować każde czyszczenie i przegląd. Brak ważnego wpisu w CEEB z przeglądu komina może skutkować konsekwencjami prawnymi i finansowymi.
Jak sprawdzić kominek opalany drewnem
Konsekwencje braku przeglądu kominowego
Kary finansowe i prawne
Niedopełnienie obowiązku przeprowadzenia przeglądu kominiarskiego może prowadzić do otrzymania mandatu w wysokości do 500 zł, który może nałożyć powiatowy inspektor nadzoru budowlanego lub straż miejska. W przypadku kontroli przeprowadzonej przez nadzór budowlany lub straż pożarną, skutki mogą być dużo poważniejsze. W ekstremalnych przypadkach inspektor może podjąć decyzję o zakazie korzystania z budynku do czasu wyeliminowania nieprawidłowości.
Ponadto, w razie wystąpienia pożaru lub zaczadzenia, brak ważnego przeglądu może zostać uznany za poważne zaniedbanie ze strony właściciela, co może skutkować również odpowiedzialnością prawną.
Zagrożenie dla bezpieczeństwa życia i zdrowia
Najcięższą karą jest jednak pożar na skutek zapalenia się sadzy czy zatrucie czadem. Brak drożności przewodów kominowych, w których gromadzi się sadza, jest częstą przyczyną pożarów, które rozprzestrzeniają się na dachy oraz poddasza budynków, powodując wysokie straty materialne i zagrożenie życia. Niedrożność komina może prowadzić też do zatrucia się tlenkiem węgla (czadem), który jest bezbarwnym i bezzapachowym gazem, niewykrywalnym bez specjalistycznych czujników.
Kominek, który wykorzystywany jest jedynie zimą lub „od święta”, nadal stanowi źródło spalin, a więc wymaga sprawnego i drożnego komina. Jeśli przewód jest zanieczyszczony lub zapchany sadzą, może dojść do cofania spalin i zaczadzenia, a w skrajnych przypadkach nawet do pożaru. Dlatego przepisy nie przewidują wyjątków: jeśli kominek jest zamontowany i podłączony do komina, musi być objęty przeglądem.
Brak przeglądu a odmowa wypłaty odszkodowania
Firmy ubezpieczeniowe coraz częściej weryfikują, czy właściciel domu regularnie wykonywał przeglądy kominiarskie. Jeśli do pożaru dojdzie w wyniku zaniedbania, np. z powodu nieczyszczonego komina, ubezpieczyciel ma prawo odmówić wypłaty odszkodowania lub wypłacić tylko jego część. Brak dokumentu potwierdzającego kontrolę kominiarską może skutkować odmową wypłaty odszkodowania, nawet rzędu kilkuset tysięcy złotych.
Warunki odmowy wypłaty odszkodowania
Odmowa wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela z uwagi na brak przeglądu instalacji jest zasadna, ale pod pewnymi koniecznymi warunkami:
- Wyraźne postanowienia w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU): Po pierwsze i najważniejsze, ogólne warunki ubezpieczenia (OWU) muszą wyraźnie o tym stanowić. Postanowienie to powinno być precyzyjne, tzn. musi wprost i jednoznacznie wskazywać, że w przypadku nieposiadania aktualnych przeglądów instalacji przez ubezpieczonego, zakład ubezpieczeń może odmówić wypłaty odszkodowania. Zgodnie z art. 15 ust. 5 ustawy o działalności ubezpieczeniowej i reasekuracyjnej oraz orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. wyrok SN z dnia 28.05.1997 r., sygn. III CKN 76/97), postanowienia umowy ubezpieczenia oraz OWU sformułowane niejednoznacznie interpretuje się na korzyść ubezpieczającego, ubezpieczonego lub uprawnionego z umowy ubezpieczenia.
- Istnienie związku przyczynowego między brakiem przeglądu a szkodą: Kolejnym niezbędnym warunkiem jest istnienie związku przyczynowego między brakiem przeglądu a szkodą (np. powstaniem pożaru). Jeżeli nie ma związku przyczynowego między brakiem aktualnego przeglądu danej instalacji (np. kominowej) a szkodą, to nie może być to podstawą odmowy wypłaty odszkodowania. Innymi słowy, uchylenie się przez ubezpieczyciela od odpowiedzialności uwarunkowane jest wykazaniem przez niego, że gdyby do danego działania lub zaniechania ubezpieczającego nie doszło, dana konkretna szkoda by nie powstała (por. wyrok SN z dnia 12.09.2000 r., II CKN 1120/98). Ciężar dowodu w tym zakresie, zgodnie z art. 6 k.c., obciąża ubezpieczyciela. Oznacza to, że to ubezpieczyciel musi udowodnić, że to właśnie z powodu braku aktualnego przeglądu instalacji pożar (lub inna szkoda) powstał.
- Wina umyślna lub rażące niedbalstwo: Zgodnie z art. 827 Kodeksu cywilnego, ubezpieczyciel jest wolny od odpowiedzialności, jeżeli ubezpieczający wyrządził szkodę umyślnie; w razie rażącego niedbalstwa odszkodowanie nie należy się, chyba że umowa lub ogólne warunki ubezpieczenia stanowią inaczej lub zapłata odszkodowania odpowiada w danych okolicznościach względom słuszności. Jakiekolwiek przesłanki odmowy wypłaty odszkodowania wskazane w OWU muszą mieścić się w kategorii winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa ubezpieczającego. Art. 827 § 1 k.c. ma charakter semiimperatywny, co oznacza, że dopuszczalne są odstępstwa umowne, ale mogą one działać jedynie na korzyść ubezpieczającego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4.11.2010 r., IV CSK 153/10).
Wpływ na ocenę, czy ubezpieczony działał umyślnie albo w warunkach rażącego niedbalstwa, powinno mieć także to, czy ubezpieczyciel przy zawieraniu umowy, w OWU i innych dokumentach przekazywanych ubezpieczonemu, jednoznacznie i wyraźnie go o tych obowiązkach informował. Zapisy OWU są często mętne, enigmatycznie odwołując się do obowiązków właściciela wynikających z prawa budowlanego, ale nie wskazując precyzyjnie, o jakie obowiązki chodzi, jak często powinny być wykonywane oraz jakie konsekwencje grożą za ich niewykonanie.
System kwestionariuszowy a istotność informacji
Zgodnie z art. 815 k.c. ubezpieczający obowiązany jest podać do wiadomości ubezpieczyciela wszelkie znane sobie okoliczności, o które ten zapytywał w formularzu oferty albo przed zawarciem umowy ubezpieczenia. Ustawodawca polski przyjął system kwestionariuszowy, w którym ubezpieczający jest zobowiązany wyłącznie do odpowiedzi na pytania zadane przez ubezpieczyciela. Okoliczności, o które ubezpieczyciel nie zapytywał, uznaje się za nieistotne, a w konsekwencji nie mogą one być podstawą odmowy wypłaty świadczenia z umowy ubezpieczenia. Jeżeli zatem w momencie zawierania umowy ubezpieczenia domu czy mieszkania ubezpieczyciel nie zapytywał ubezpieczającego o to, czy posiada on aktualne protokoły kontroli instalacji kominowej, okoliczności te przepis art. 815 k.c. nakazuje uznać za nieistotne dla danej umowy ubezpieczenia.
Jak dokumentować przeglądy i postępować w razie odmowy?
Co powinien zawierać protokół kominiarski?
Protokół kominiarski powinien zawierać konkretne informacje, takie jak:
- Data przeglądu
- Dane kominiarza i numer uprawnień
- Dane właściciela nieruchomości
- Opis budynku i zakres przeprowadzonej kontroli
- Ewentualne zalecenia dotyczące napraw
Ten dokument to Twoja polisa bezpieczeństwa w kontakcie z ubezpieczycielem.
Przechowywanie dokumentacji
Najlepszą praktyką jest przechowywanie wszystkich protokołów z przeglądów w jednym, łatwo dostępnym miejscu. Warto również tworzyć elektroniczne kopie i zapisywać je poza domem, aby zabezpieczyć się na wypadek zniszczenia dokumentów papierowych podczas pożaru. Jeśli kominiarz wykryje nieprawidłowości i zaleci naprawy, dokumentuj również ich wykonanie, zachowując faktury i zdjęcia. Taka dokumentacja pokazuje dbałość o stan nieruchomości.
Co zrobić, gdy ubezpieczyciel odmawia wypłaty?
Odmowa wypłaty odszkodowania to stresująca sytuacja, ale nie koniec świata. Postępuj zgodnie z poniższymi krokami:
- Analiza uzasadnienia: Dokładnie przeanalizuj uzasadnienie decyzji ubezpieczyciela. Musi on przedstawić konkretne argumenty. Sprawdź, czy istnieje związek między brakiem przeglądu a przyczyną pożaru.
- Złożenie reklamacji: Masz na to 30 dni od otrzymania odmowy. W reklamacji przedstaw swoje argumenty, dołącz dodatkową dokumentację i wyraźnie określ swoje oczekiwania. Ubezpieczyciel ma 30 dni na odpowiedź.
- Zwrócenie się do Rzecznika Finansowego: Jeśli reklamacja nie przyniesie rezultatu, możesz skorzystać z bezpłatnej pomocy Rzecznika Finansowego, który pomaga konsumentom w sporach z instytucjami finansowymi.
- Droga sądowa: Ostatecznym rozwiązaniem jest droga sądowa. Pozew o wypłatę odszkodowania można złożyć w ciągu trzech lat od daty odmowy. Przed podjęciem tej decyzji warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w ubezpieczeniach.
Przegląd kominowy jako inwestycja w bezpieczeństwo
Koszty przeglądu kominiarskiego w Polsce wahają się zazwyczaj od 100 do 200 zł za standardową inspekcję i od 50 do 100 zł za czyszczenie jednego przewodu. Przegląd kilku przewodów (np. dymowego, spalinowego i wentylacyjnego) to koszt od 150 do 300 zł. Jest to niewielki koszt w porównaniu z potencjalnymi stratami materialnymi, zagrożeniem dla zdrowia i życia, a także finansowymi konsekwencjami odmowy odszkodowania. Regularny przegląd nie tylko chroni przed odmową odszkodowania, ale przede wszystkim zwiększa bezpieczeństwo Twojej rodziny i mienia.
Nie czekaj z przeglądem do ostatniej chwili. Optymalna strategia to wykonywanie kontroli na początku sezonu grzewczego, czyli we wrześniu lub październiku. Wtedy masz pewność, że przed zimą wszystko jest w porządku, a termin następnego przeglądu wypada już po zakończeniu sezonu. Wybierając ubezpieczenie, porównaj zapisy dotyczące obowiązków ubezpieczonego w różnych polisach. Jasne ustalenia na początku oszczędzą Ci nerwów później.
Jeśli sprzedajesz lub kupujesz nieruchomość, sprawdzaj dokumentację przeglądów kominiarskich. Jako nabywca masz prawo żądać historii kontroli - to pokazuje, jak poprzedni właściciel dbał o dom. Jako sprzedawca zadbaj o wykonanie przeglądu przed transakcją - to podnosi wartość nieruchomości i ułatwia kupującemu ubezpieczenie nowego domu na korzystnych warunkach.
tags: #brak #przegladu #kominowego #i #pozar