Sytuacja pożaru jest zawsze zdarzeniem traumatycznym, niosącym ze sobą nie tylko straty materialne, ale także szereg skomplikowanych pytań natury prawnej. Szczególnie dotyczy to właścicieli lokali, którzy posiadają odrębną własność, gdyż ich położenie prawne znacząco różni się od najemców. Artykuł ten wyjaśnia, jak wygląda sytuacja właściciela lokalu po pożarze, jakie ma prawa i obowiązki, a także jakie zabezpieczenia warto rozważyć.
Prawa do Lokalu Zastępczego: Najemcy a Właściciele
Odpowiedź na pytanie, kto ma prawo do lokalu zastępczego lub tymczasowego miejsca pobytu na czas remontu, zależy przede wszystkim od tego, w jakim charakterze dana osoba mieszkała w budynku. Najemcy i właściciele lokali mają zupełnie inną sytuację prawną.
Sytuacja Najemców (Lokale TBS)
Najemcy, czyli osoby zajmujące mieszkania należące do Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), mają zupełnie inną sytuację prawną niż właściciele lokali. Relacja między najemcami a TBS opiera się na umowie najmu, czyli zobowiązaniu do udostępnieniu mieszkania w zamian za czynsz. W tej sytuacji TBS jako wynajmujący ma obowiązek zapewnienia lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały okres trwania najmu. Wynika to wprost z art. 682 kodeksu cywilnego. Jeśli więc lokal uległ uszkodzeniu wskutek pożaru i nie nadaje się do zamieszkania, wynajmujący powinien zapewnić najemcy możliwość korzystania z lokalu zastępczego lub innego zakwaterowania przynajmniej do czasu przywrócenia stanu używalności dotychczasowego mieszkania. W przeciwnym razie nie wywiązuje się z podstawowego obowiązku wynikającego z umowy najmu. Dla najemców TBS oznacza to prawo do obniżenia lub zwolnienia z czynszu (jeśli lokal jest niezdatny do użytku) i potencjalny obowiązek TBS do zapewnienia lokalu zastępczego. Trzeba przy tym zauważyć, że przepisy nie regulują wprost obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego w przypadku pożaru.
Sytuacja Właścicieli Lokali
Nieco inaczej wygląda sytuacja osób, które są właścicielami mieszkań w tym samym budynku. TBS nie jest dla nich wynajmującym, a raczej współwłaścicielem nieruchomości i - jeśli taką pełni funkcję - zarządcą wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele mieszkań ponoszą odpowiedzialność za swoje nieruchomości. Jeśli ich lokal zostanie uszkodzony w wyniku pożaru, to niestety muszą liczyć się z tym, że nie otrzymają od TBS lokalu zastępczego. Jeśli więc lokal nie nadaje się do zamieszkania, właściciel zostaje bez dachu nad głową i to on musi zorganizować sobie alternatywne miejsce pobytu. W takiej sytuacji warto w pierwszej kolejności zwrócić się o pomoc do lokalnego ośrodka pomocy społecznej, który może - choć nie zawsze - wskazać możliwość zakwaterowania w lokalu tymczasowym z zasobów gminnych. Jeśli taka forma pomocy nie wchodzi w grę albo z różnych względów nie spełnia potrzeb danej osoby, pozostaje jedno rozwiązanie - poszukiwanie mieszkania zastępczego we własnym zakresie i na własny koszt.
Obowiązki i Odpowiedzialność w Zakresie Ochrony Przeciwpożarowej
Publicznoprawne obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej zostały z woli ustawodawcy nałożone na podmioty będące właścicielami lub zarządcami budynków. Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 191 ze zm.), właściciel budynku, obiektu budowlanego lub terenu, zapewniając ich ochronę przeciwpożarową, jest obowiązany:
- przestrzegać przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych;
- wyposażyć budynek, obiekt budowlany lub teren w wymagane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice;
- zapewnić konserwację oraz naprawy urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic w sposób gwarantujący ich sprawne i niezawodne funkcjonowanie;
- zapewnić osobom przebywającym w budynku, obiekcie budowlanym lub na terenie, bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji;
- przygotować budynek, obiekt budowlany lub teren do prowadzenia akcji ratowniczej;
- zapoznać pracowników z przepisami przeciwpożarowymi;
- ustalić sposoby postępowania na wypadek powstania pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia.
Odpowiedzialność za realizację tych obowiązków, stosownie do zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie.
Sądy Administracyjne w utrwalonym orzecznictwie (por. m.in. wyroki NSA z dnia 22-05-2020 II OSK 2876/19; WSA w Warszawie z dnia 25-06-2019 VII SA/Wa 3062/18; WSA w Szczecinie z dnia 25 maja 2017 r.) wskazują, że obowiązki dotyczące zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego budynku odnoszą się do niego jako całości, nie zaś poszczególnych, wydzielonych jego części (nawet stanowiących przedmiot odrębnej własności). Obowiązek ten spoczywa na zarządcy lub użytkowniku obiektu (co ma miejsce w przypadku istnienia umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie obiektu) lub też - w braku takiej umowy - na podmiocie faktycznie władającym budynkiem. W przypadku takich obiektów budowlanych, w których jest odrębna własność lokali, a obowiązki z zakresu utrzymania i użytkowania odnoszą się do całego obiektu i jego części wspólnych, a nie do poszczególnych lokali w nim wyodrębnionych, to ich adresatem może być wyłącznie zarządca, czyli Spółdzielnia Mieszkaniowa lub Wspólnota Mieszkaniowa w zależności od rodzaju zarządu. Komendant Straży Pożarnej nie ma obowiązku ustalania właściciela rzeczy zajmujących części wspólnego budynku, lecz zobowiązany jest do ustalenia wyłącznie podmiotu zobowiązanego do zabezpieczenia budynku.
Usuwanie rzeczy naruszających bezpieczeństwo pożarowe
Wspólnota Mieszkaniowa jest uprawniona do usunięcia rzeczy ruchomych znajdujących się tak w obrębie nieruchomości wspólnej, jak i w obrębie stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu garażowego, o ile składowanie tych rzeczy narusza regulacje dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynku. Wskazane jest, aby poprzedzone zostało to wezwaniem właścicieli tych ruchomości do ich usunięcia w zakreślonym terminie, z zastrzeżeniem, iż w przypadku niezastosowania się do wezwania rzeczy te zostaną przeniesione do magazynu zewnętrznego, zaś kosztem transportu i ich przechowywania obciążony zostanie ich właściciel. Kwestia ta powinna znaleźć uregulowanie w "wewnętrznych regulacjach" Wspólnoty, np. w regulaminie porządku domowego. Możliwe jest również wystąpienie do sądu z powództwem o nakazanie usunięcia rzeczy.
Opłaty Eksploatacyjne i Remontowe Po Pożarze: Prawa i Obowiązki Właściciela
Właściciel lokalu, który uległ zniszczeniu wskutek pożaru (np. w mieszkaniu dwupoziomowym na ostatnim piętrze, z dachem spalonym i przykrytym tymczasowo folią), nie ma możliwości korzystania z niego. Często zwraca się z prośbą o zwolnienie z opłat czynszowych (opłaty za utrzymanie nieruchomości, opłaty na fundusz remontowy, media).
Składniki Opłat Właściciela Lokalu
Wydatki ponoszone przez właścicieli lokali w ramach wspólnoty mieszkaniowej można podzielić na dwie główne kategorie:
Koszty zarządu nieruchomością wspólną: Składniki tej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali. To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy o własności lokali, uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali). Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali).
Wydatki związane z utrzymaniem własnego lokalu: Chodzi tu najczęściej o tzw. media (np. energia cieplna, woda), które rozliczane są za pośrednictwem wspólnoty. Zarząd Wspólnoty, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali, występuje w odmiennej roli, praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Zwolnienie z Opłat - Kompetencje Wspólnoty Mieszkaniowej
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie może samodzielnie podjąć decyzji w sprawie zwolnienia z czynszu (opłata eksploatacyjna i remontowa) na czas niezamieszkiwania lokalu. O ile opłaty za media zależą od zużycia, to wydaje się, że można zawiesić wpłatę zaliczek na media. W kwestii zwolnienia z opłat eksploatacyjnych i remontowych, które są ustalane uchwałą, taka czynność przekracza zakres zwykłego zarządu. Zwolnienie jednego właściciela z ich płatności przekraczałoby uprawnienia zarządu, gdyż rozłożyłoby ciężar tej zaliczki na pozostałych właścicieli innych lokali. Jest to sprzeczne z prawem, ponieważ właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej, i sprzeczne z prawem jest obciążenie ich kosztami w innej proporcji. Bez wątpienia taka uchwała zostanie więc uchylona przez sąd w przypadku zaskarżenia przez właściciela lokalu.
Nieco odmienna jest sytuacja w przypadku zaliczek na media dostarczane do lokalu, ponieważ tutaj wspólnota tylko pośredniczy. Inni właściciele nie zapłacą za sąsiada, jeżeli wspólnota zwolni go z wpłaty zaliczek. Z tym, że uchwała nie powinna dotyczyć zwolnienia z poniesienia kosztów, tylko z ich zapłaty poprzez wniesienie zaliczek i rozliczeniu właściciela przy dokonaniu rozliczenia zgodnie z terminami przyjętymi przez wspólnotę mieszkaniową w regulaminie. Tutaj można też przyjąć bardziej praktyczne rozwiązanie, w którym właściciel zgłasza zarządowi, że nie będzie płacił zaliczek, np. za wodę czy ogrzewanie, z uwagi na brak możliwości korzystania z lokalu.
Alternatywne Formy Pomocy
Jeżeli zarząd i właściciele lokalu chcą faktycznie pomóc właścicielowi, to najwłaściwszą formą, nienaruszającą prawa, jest zorganizowanie zbiórki środków, z której między innymi będzie można pokryć koszty zarządu. Ustawa z 14 marca 2014 r. o zasadach prowadzenia zbiórek publicznych zniosła obowiązek pozwoleń na zbiórkę publiczną, zastępując je prostymi zgłoszeniami na portalu ZBIÓRKI.GOV.PL. Zniesiona została opłata skarbowa dla organizatorów zbiórek oraz obowiązek publikacji sprawozdań w prasie. Zbiórkę może prowadzić między innymi komitet społeczny, który mogą założyć co najmniej trzy osoby.
Rola Ubezpieczenia w Sytuacji Pożaru
Jedynym realnym zabezpieczeniem dla właściciela lokalu w sytuacji pożaru może być dobrze dobrana polisa mieszkaniowa. Właściciel, który ma odpowiednią polisę, nie zostaje w momencie pożaru całkowicie sam z problemem. Może liczyć na wsparcie finansowe, które pozwoli mu szybko znaleźć dach nad głową, nawet jeśli jego mieszkanie będzie przez dłuższy czas wyłączone z użytkowania. Ubezpieczyciel może pokryć koszt najmu lokalu zastępczego. Klient może wykupić polisę na lokal, w którym mieszka, niezależnie od tego, czy jest właścicielem, czy jedynie najemcą na podstawie umowy.
Co powinna zawierać polisa?
Odpowiednio dobrane do potrzeb oraz specyfiki nieruchomości ubezpieczenie zapewni wsparcie finansowe w sytuacji, gdy w następstwie pożaru konieczne będzie pokrycie kosztów związanych z naprawą powstałych szkód. Dlatego wyboru polisy mieszkaniowej należy dokonywać świadomie i po dokładnym zapoznaniu się z warunkami ubezpieczenia - szczególnie w zakresie wyłączeń ochrony. Warto zwrócić uwagę na objęcie ochroną w wariancie All Risk wszystkich ryzyk niewyłączonych z odpowiedzialności w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU) oraz możliwość rozszerzenia ochrony, m.in. o koszty zakwaterowania zastępczego.
Polisa OC w życiu prywatnym może stanowić dodatkową formę ochrony ubezpieczeniowej, dzięki której łatwiej pokryjesz koszty szkód wyrządzonych sąsiadom w następstwie nieumyślnie wywołanego pożaru i akcji gaśniczej. Taka polisa zapewnia również pomoc finansową w wielu sytuacjach z życia codziennego, jak np. wtedy, gdy Twój pies pogryzie kogoś podczas spaceru albo gdy zalejesz mieszkanie sąsiada mieszkającego piętro niżej.
Zakup ubezpieczenia mieszkania lub domu na wypadek pożaru to racjonalne (a w praktyce niezbędne) rozwiązanie, bez którego narażasz się na ryzyko poniesienia z własnej kieszeni bardzo wysokich kosztów naprawy szkód powstałych w konsekwencji wybuchu pożaru w Twoim mieszkaniu lub domu. Nawet najlepsza prewencja nie zabezpieczy Cię przed możliwością wybuchu pożaru, a po akcji gaśniczej będzie już za późno na zabezpieczenie dorobku życia przed jego skutkami.
Bezpieczna ewakuacja. Unikaj ognia jak ognia! Zasady postępowania
Skutki Pożaru dla Prawa Odrębnej Własności Lokalu
Uszkodzenie, a nawet zniszczenie lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności nie jest zdarzeniem skutkującym automatycznym wygaśnięciem prawa własności tego lokalu. Właściciel lokalu z przyczyn faktycznych nie jest wprawdzie w stanie wykonywać niektórych uprawnień objętych treścią prawa własności, w szczególności korzystać z lokalu. Samo prawo własności pozostaje jednak w mocy, w szczególności w mocy pozostają wszystkie uprawnienia właściciela z tytułu członkowstwa we wspólnocie mieszkaniowej, z uprawnieniem do zaskarżania uchwał właścicieli lokali włącznie. Uszkodzenie lub zniszczenie lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności nie powoduje zatem utraty tego prawa przez właściciela, a zatem pomimo uszkodzenia lokalu powodom nadal przysługuje uprawnienie do zaskarżenia uchwał właścicieli lokali we wspólnocie, a zatem przysługuje im czynna legitymacja procesowa w niniejszej sprawie. Uszkodzenie lub zniszczenie lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności nie powoduje również żadnych zmian, jeżeli chodzi o byt samej wspólnoty mieszkaniowej.
Przykładem tej zasady jest sprawa rozpatrywana przez sąd, gdzie w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej miał miejsce pożar, który doprowadził do całkowitego zniszczenia 3 lokali, w tym lokalu należącego do powodów (lokale te zostały pozbawione dachu, zniszczone zostały ściany zewnętrzne i wewnętrzne), przez co straciły cechę samodzielności. Powodowie wnieśli o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej, zarzucając, że prawo odrębnej własności zniszczonych lokali wygasło z powodu braku jego przedmiotu. Sąd jednak uznał, że pozwana Wspólnota nadal istnieje i jest zdolna do podejmowania uchwał, a powodowie są jej członkami. Remont budynku jest konieczny, stąd niezbędne jest poniesienie znacznych nakładów, których dotyczą zaskarżone uchwały. Chwilowe uniemożliwienie zaspokajania w lokalach potrzeb mieszkaniowych nie może stanowić o definitywnej utracie ich samodzielności.
Użytkowanie Wieczyste a Zniszczenie Budynku - Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego
Czym jest prawo użytkowania wieczystego?
Zgodnie z przepisami obowiązującego Kodeksu cywilnego grunty, stanowiące własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste. To prawo może przysługiwać zarówno osobom fizycznym, jak i prawnym. Wymogiem jest jedynie to, aby grunty były położone w granicach administracyjnych miast albo włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki. Użytkownik wieczysty posiada bardzo szerokie uprawnienia. Włada nieruchomością niemal tak samo jak właściciel - z wyłączeniem innych osób. W tym samym zakresie może swoim prawem rozporządzać. Z kolei wszystkie budynki, które zostaną posadowione na gruncie, stają się jednocześnie jego własnością. To prawo związane z użytkowaniem wieczystym.
Problematyka wygaśnięcia prawa po zniszczeniu budynku
Na tle użytkowania wieczystego w orzecznictwie rysowało się wiele problemów. Między innymi nie było jasności w tym, jak rozumieć sytuację, w której budynek ulega zniszczeniu. Czy prawo użytkowania wieczystego wówczas wygasa? Na szczęście w 2020 roku Sąd Najwyższy wreszcie postanowił zająć się tym problemem. 13 marca 2020 r. wydał uchwałę (sygn. akt III CZP 65/19), w której raz na zawsze rozwiał wszelkie wątpliwości. Rozpatrywana sprawa dotyczyła budynku, który doszczętnie spłonął w wyniku dużego pożaru. Stał on na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Rozstrzygnięcie zostało wydane w sprawie o bardzo złożonym stanie faktycznym, gdzie na kilka lat przed niszczycielskim pożarem gmina ustanowiła odrębną własność lokalu w pewnym budynku, który następnie nabyła osoba fizyczna, stając się jego właścicielem wraz z ułamkowym prawem użytkowania wieczystego gruntu.
Ważne rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego
Ostatecznie Sąd Najwyższy przesądził, że zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, który znajdował się w tym budynku. W ocenie Sądu spadkobierca nabywcy miał zatem prawo do zajęcia gruntu i jego zagospodarowania.
Statystyki, Przyczyny i Konsekwencje Pożarów w Budynkach Mieszkalnych
Pożar mieszkania czy domu może przytrafić się każdemu i, wbrew obiegowym opiniom, zazwyczaj wybucha z prozaicznych przyczyn, jak nieostrożność w obchodzeniu się z ogniem albo niewłaściwa eksploatacja urządzeń grzewczych. Statystycznie pożary budynków mieszkalnych stanowiły blisko 29% wszystkich 29 tys. zdarzeń.
Główne przyczyny pożarów:
- około 40% pożarów w budynkach mieszkalnych jest spowodowanych przez nieprawidłową eksploatację urządzeń grzewczych na paliwo stałe;
- nieco ponad 19% to nieostrożność osób dorosłych w posługiwaniu się ogniem;
- niecałe 8% przypadków obejmują wady instalacji elektrycznych i podłączonych do nich urządzeń;
- celowe podpalenia to zaledwie nieco ponad 4%.
Początek problemów po akcji gaśniczej
Koniec akcji gaśniczej to dla pogorzelców bardzo często dopiero początek problemów i kosztów. Poza usunięciem bezpośrednich konsekwencji pożaru we własnej nieruchomości (spalone przedmioty itp.) konieczne jest także zajęcie się zniszczeniami, do których w trakcie pożaru doszło poza spalonym domem czy mieszkaniem. To właśnie na tym etapie pojawiają się również różne dodatkowe koszty. W wyniku pożaru w budynkach wielorodzinnych zniszczeniu lub poważnemu uszkodzeniu ulegają nie tylko ruchomości, ale też elementy stałe, takie jak ściany, podłogi, stropy czy nawet konstrukcja budynku, która może zostać naruszona w wyniku pożaru lub działań ratowniczych. Akcja straży pożarnej podczas pożaru mieszkania w bloku zazwyczaj powoduje poważne straty w mieszkaniach sąsiadów. Przede wszystkim zalaniu ulegają stropy i ściany, ale to nie jedyny problem. Często zniszczeniu ulega również mienie znajdujące się w pomieszczeniach sąsiadujących z gaszonym lokalem. Niejednokrotnie zniszczeniu lub uszkodzeniu ulegają też części wspólne budynku, np. elewacja czy klatka schodowa. Jeśli pogorzelcy nie mają rodziny lub znajomych, u których mogą zamieszkać bez opłat przez dłuższy czas w trakcie prac remontowych w spalonej nieruchomości, koszty związane z wynajęciem lokum mogą okazać się poważnym obciążeniem dla ich domowego budżetu.
Niezbędne prace porządkowe i remontowe
Zanim rozpocznie się ewentualny remont spalonej nieruchomości, konieczne jest wykonanie niezbędnych prac porządkowych. Obejmują one nie tylko usunięcie zniszczonego pożarem mienia (meble, sprzęt AGD, urządzenia elektryczne i elektroniczne, ubrania itd.), ale również demontaż i wywóz spalonych elementów konstrukcyjnych, usunięcie sadzy i neutralizację toksycznych osadów (np. zalegających po pożarze w kanałach wentylacyjnych) oraz neutralizację zapachu spalenizny w budynku czy osuszanie ścian, stropów i podłóg.
Skala kosztów
Łączna suma wymienionych powyżej kosztów może sięgać setek tysięcy złotych, co w praktyce oznacza, że nierzadko jest to kwota przekraczająca całkowitą wartość danej nieruchomości i w zasadzie niemożliwa do pokrycia z oszczędności osoby, która ponosi odpowiedzialność za wybuch pożaru. Dlatego tak istotne jest posiadanie dobrego ubezpieczenia mieszkania, najlepiej w parze z ubezpieczeniem OC w życiu prywatnym.