Proces oddawania obiektu budowlanego do użytkowania w Polsce jest złożony i wymaga ścisłej współpracy z różnymi organami, w tym z Państwową Strażą Pożarną (PSP). Przepisy prawa budowlanego regulują, kiedy i w jaki sposób inwestor musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie, a rola straży pożarnej w tym procesie jest kluczowa dla zapewnienia bezpieczeństwa.
Obowiązki inwestora w procesie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie
Zasadą jest, że do eksploatowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, wystarczy zawiadomienie właściwego organu o zakończeniu prac. Pozwolenie na użytkowanie jest wyjątkiem od tej reguły i żąda się go jedynie w przypadkach wskazanych w Prawie budowlanym.
Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić organy Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania.
Jeżeli inwestycja wymagała pozwolenia na budowę, informację o tym, czy potrzebne jest pozwolenie na użytkowanie, znajdziesz w tym pozwoleniu. Prawo budowlane dzieli obiekty budowlane na kategorie, a tylko niektóre z nich wymagają pozwolenia na użytkowanie. Przykładem są obiekty sportowe i rekreacyjne (kategoria V).
Jeśli inwestor chce przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych, to może złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie części obiektu, co nazywane jest odbiorem częściowym.
Kiedy wymagane jest pozwolenie na użytkowanie?
Pozwolenie na użytkowanie wymagane jest w trzech sytuacjach:
- Gdy mamy do czynienia z budowlą, co do której konieczne było pozwolenie na budowę i należy ona do określonych kategorii obiektów, takich jak:
- obiekty sportu i rekreacji;
- budynki kultury, nauki i oświaty;
- budynki kultu religijnego;
- budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej;
- budynki administracji publicznej;
- pozostałe budynki mieszkalne;
- budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego;
- budynki biurowe i konferencyjne;
- budynki handlu, gastronomii i usług;
- budynki przemysłowe;
- stacje paliw;
- place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi (z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów);
- obiekty gospodarki wodnej;
- budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne;
- drogowe i kolejowe obiekty mostowe;
- wolnostojące kominy i maszty;
- obiekty służące do korzystania z zasobów wodnych.
- Wszelkie budowle, wobec których zastosowano procedurę legalizacji samowoli budowlanej.
- Gdy przystąpienie do eksploatowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Najczęściej ma to miejsce w przypadku obiektów stawianych w systemie budowy rozłożonej w czasie, a pozwolenie jest wydawane na użytkowanie całego obiektu lub jego części. Jest to możliwe, gdy oddawane są części obiektu mogące samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem budynku.
Nie jest możliwe wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektów budowlanych, wobec których wydano wcześniej decyzję w przedmiocie obowiązku rozbiórki.
Rola Państwowej Straży Pożarnej w procesie odbioru
Państwowa Straż Pożarna (PSP) odgrywa istotną rolę w procesie oddawania obiektów do użytkowania. Zgodnie z art. 56 ustęp 2 prawa budowlanego, niezajęcie stanowiska przez PSP w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia o zakończeniu budowy, traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag.
Organy PSP powinny zająć stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Jeśli nie zrobią tego w ciągu 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, uznaje się to za brak sprzeciwu lub uwag.
W zakresie oceny stanu ochrony przeciwpożarowej obiektu organem zajmującym stanowisko jest właściwy terenowo Komendant Powiatowy (Miejski) Państwowej Straży Pożarnej. Po przeprowadzeniu czynności kontrolno - rozpoznawczych, Komendant zajmuje stanowisko w zakresie oceny zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym.
W trakcie kontroli PSP oceni zgodność wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Komenda Powiatowa PSP w Opocznie, w celu zajęcia stanowiska o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i przepisami przeciwpożarowymi, może przeprowadzić czynności kontrolno - rozpoznawcze. Wspomniane czynności mają również na celu ustalić, czy personel jest zaznajomiony z zasadami ewakuacji ludzi na wypadek zagrożenia, oraz czy obiekt jest przygotowany do działań ratowniczych.
Znaczenie uzgodnienia projektu z rzeczoznawcą ds. ppoż.
W przypadku niektórych inwestycji, inwestor ma dodatkowo obowiązek uzgodnić projekt z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Dotyczy to obiektów budowlanych istotnych ze względu na konieczność zapewnienia ochrony życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem, klęską żywiołową lub innym miejscowym zagrożeniem.
Rodzaje obiektów budowlanych istotnych ze względu na konieczność zapewnienia ochrony życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem, klęską żywiołową lub innym miejscowym zagrożeniem, których projekty zagospodarowania działki lub terenu, projekty architektoniczno-budowlane oraz projekty techniczne wymagają uzgodnienia pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej określa Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 17.09.2021 r. w sprawie uzgadniania projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego, projektu technicznego oraz projektu urządzenia przeciwpożarowego pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej (Dz. U. z 2021 r., poz. 1722).
Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, wszystkie urządzenia przeciwpożarowe zaprojektowane w obiekcie, powinny być wykonane zgodnie z projektem uzgodnionym przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, a warunkiem dopuszczenia do ich użytkowania jest przeprowadzenie odpowiednich dla danego urządzenia prób i badań, potwierdzających prawidłowość ich działania.
Brak uzgodnienia projektu w części branżowej (np. elektryczna, sanitarna), który pomimo braku wymagań wynikających z § 3 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 2 grudnia 2015 r. w sprawie uzgadniania projektu budowlanego pod względem ochrony przeciwpożarowej nie podlega uzgodnieniu całego projektu budowlanego, będzie skutkować podczas odbiorów przedmiotowych obiektów przez Państwową Straż Pożarną, stwierdzeniem nieprawidłowości w zakresie obowiązujących przepisów przeciwpożarowych, a co za tym idzie utrudnieniami w zakresie uzyskania stosownej decyzji pozwolenia na użytkowanie obiektu.
Uzgodnienie projektu przez rzeczoznawcę ppoż. nie sprawdza się zgodności rozwiązań przyjętych w projekcie z przepisami ppoż. Ocena zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym, jak i sama ocena poprawności projektu i jego uzgodnienia przez rzeczoznawcę ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych (nie zawsze wymagane) dokonywana jest w oparciu o ustawę o ochronie przeciwpożarowej oraz ustawę z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej.
Uwagi a sprzeciw straży pożarnej
Pomiędzy uwagami a sprzeciwem jest zasadnicza różnica. Sprzeciw powinien być wydany w formie decyzji, co wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 stycznia 1988 r. Decyzja ma określone rygory, np. trzeba wskazać uzasadnienie faktyczne i prawne, przysługuje od niej odwołanie.
Natomiast uwagi pisane w protokołach zazwyczaj nie zawierają podstaw prawnych i są przyczyną sporów pomiędzy strażakiem dokonującym odbioru a rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, którzy mają odmienne zdanie co do przyjętych w projekcie rozwiązań. Nadzór budowlany zazwyczaj nie decyduje się na dopuszczenie obiektu do użytkowania, jeśli są uwagi.
Co ważne - uwagi bardzo często nie dotyczą zgodności z projektem budowlanym, jak mówi art. 56, lecz innych wymagań, w tym kwestionowanie przez strażaka rozwiązań, które za prawidłowe przyjął rzeczoznawca. Na przykład, strażak uważa, że instalacje i hydranty przeciwpożarowe powinny mieć inną średnicę, czy żąda dodatkowych klap przeciwpożarowych w wykonanej już instalacji. Jej zmiana zaś oznacza duże wydatki, często też jest już niemożliwa.
Taka sytuacja wprowadza wiele nerwów i wywiera silną presję na jej uczestników, ponieważ odbywa się na etapie zrealizowanego już obiektu, więc ewentualne zmiany są bardzo kosztowne.
Projekt nowelizacji prawa budowlanego z 2019 roku zakładał, że straż uprawniona byłaby tylko do zgłoszenia sprzeciwu w oparciu o wymienione w przepisach kryteria, eliminując możliwość zgłaszania uwag. Art. 56 ust. 2 w nowym brzmieniu miał mówić, że niezajęcie stanowiska PSP, traktuje się jako brak sprzeciwu w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Jednakże, w wersji przyjętej przez rząd zniknął przepis tak oczekiwany przez branżę, który pozwalał straży zgłaszać tylko sprzeciw w formie decyzji administracyjnej. W efekcie inwestor nadal nie będzie wiedział, czy obiekt może być oddany do użytkowania, bo decyzja w tym zakresie zostanie przeniesiona na nadzór budowlany. To on wówczas decyduje, czy uwagi straży uzasadniają odmowę oddania obiektu do użytkowania.
Przebudowy a obowiązek zawiadamiania PSP
Obowiązek zgłoszenia zakończenia przebudowy budynku do Państwowej Straży Pożarnej dotyczy sytuacji, gdy projekt wymagał uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej.
Przepisy art. 54 i 55 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego mają zastosowanie wyłącznie w przypadkach, w których inwestycja dotyczy budowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego (tj. wykonywania obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowy, rozbudowy i nadbudowy obiektu budowlanego), a nie innych robót budowlanych.
Z kolei zgodnie z art. 6 ust. 6 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, inwestor jest obowiązany zawiadomić komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej właściwego dla miejsca lokalizacji inwestycji o zakończeniu budowy obiektu budowlanego istotnego ze względu na konieczność zapewnienia ochrony życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem, klęską żywiołową lub innym miejscowym zagrożeniem i o zamiarze przystąpienia do jego użytkowania w celu zajęcia przez tego komendanta stanowiska, o którym mowa w art. 56 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Jeżeli projekt budynku wymagającego przebudowy wymagał uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw przeciwpożarowych pod względem ochrony przeciwpożarowej lub wymagań higieniczno-sanitarnych, to o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania należy zawiadomić organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej. Organy te zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym.
Obowiązek, o którym mowa w art. 56 ust. 1a Prawa budowlanego, dotyczy zatem tylko obiektów wymienionych w par. 3 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 17.09.2021 r.
Przykłady przebudów wymagających uzgodnienia z PSP:
- Przebudowa szkoły podstawowej: Gmina dokonała przebudowy części budynku szkoły podstawowej, przekształcając magazyn na dodatkowe sale lekcyjne. Projekt budowlany wymagał opinii rzeczoznawcy do spraw ochrony przeciwpożarowej.
- Modernizacja hali produkcyjnej: Właściciel zakładu produkcyjnego przeprowadził modernizację hali, obejmującą wymianę systemu wentylacji i instalację nowych urządzeń przeciwpożarowych.
- Przebudowa budynku biurowego: Firma, która posiada budynek biurowy, postanowiła zmienić układ ścian działowych, aby zwiększyć przestrzeń otwartą. Rzeczoznawca do spraw ochrony przeciwpożarowej zatwierdził projekt przed przystąpieniem do prac.
Procedura składania wniosku o pozwolenie na użytkowanie
Organami właściwymi do określenia obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie oraz do wydania tego pozwolenia są odpowiednio powiatowy inspektor nadzoru budowlanego jako organ I instancji lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego jako organ II instancji (organ odwoławczy).
Wniosek o pozwolenie nie jest obwarowany żadnym konkretnym terminem. Należy jednak pamiętać, że bez pozwolenia niemożliwe będzie faktyczne rozpoczęcie korzystania z budynku. Toteż wniosek należy złożyć „odpowiednio wcześniej”.
Jeszcze przed samym złożeniem wniosku o pozwolenie na użytkowanie, inwestor ma obowiązek zawiadomienia właściwych organów administracji o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania obiektu. Konkretnie należy zawiadomić Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną.
Zawiadomienie wspomnianych instytucji powinno nastąpić na co najmniej 14 dni przed złożeniem wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wynika to z faktu, że inwestor jest obowiązany dołączyć do wniosku oświadczenie o braku przedmiotowych uwag lub sprzeciwów (art. 57 ust. 3 Prawa budowlanego). Co więcej, termin ten wiąże również owe instytucje, ponieważ po jego upływie wyrażanie sprzeciwu lub uwag będzie traktowane jako niebyłe (nieważne).
W przypadku braku sprzeciwu lub uwag ze strony organu Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej inwestor powinien sporządzić stosowne oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag i dołączyć je do wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
Wymagane dokumenty do wniosku o pozwolenie na użytkowanie
Dokumentację potrzebną do wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie określa art. 57 Prawa budowlanego. Przepis ten zawiera katalog zamknięty dokumentów, jakie należy dołączyć do wniosku. Zgodnie z tym artykułem, do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie należy załączyć:
- oryginał dziennika budowy;
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i decyzją o pozwoleniu na budowę;
- oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy;
- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
- protokoły badań i sprawdzeń;
- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
- potwierdzenia odbioru przyłączy przez gestorów sieci;
- kopię świadectwa energetycznego budynku;
- oświadczenia o zgodności obiektu budowlanego z projektem i braku uwag lub sprzeciwu na rozpoczęcie użytkowania ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej.
Kontrola budowy po złożeniu wniosku
Złożenie do organu budowlanego wniosku wiąże się z rozpoczęciem procedury kontrolnej. Właściwy organ powinien przeprowadzić kontrolę budowy przed upływem 21 dni od dnia złożenia wezwania przez inwestora. O terminie obowiązkowej kontroli organ nadzoru budowlanego powinien zawiadomić inwestora w ciągu 7 dni od dnia doręczenia wezwania.
Celem kontroli jest stwierdzenie prowadzenia budowy zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Kontrolę przeprowadza upoważniony pracownik nadzoru budowlanego z uprawnieniami budowlanymi. W czynnościach ma prawo brać również inwestor.
Kontrola obejmuje w szczególności zbadanie:
- zgodności wybudowanego obiektu z projektem zagospodarowania terenu;
- zgodności wybudowanego obiektu z projektem budowlanym w zakresie:
- parametrów technicznych (kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji);
- wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego;
- kąta nachylenia dachu oraz wysokości kalenicy;
- elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem;
- wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
- uporządkowania terenu budowy.
Z przeprowadzonej kontroli sporządza się protokół w trzech egzemplarzach. Jeden z nich trafia do rąk inwestora, drugi do organu wyższego stopnia, trzeci zaś pozostaje do dyspozycji organu przeprowadzającego kontrolę. Jeżeli w wyniku kontroli nie wykryto żadnych nieprawidłowości, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.
Jeśli w trakcie obowiązkowej kontroli nadzór budowlany stwierdzi nieprawidłowości, to nałoży na inwestora karę. Nałożenie kary skutkuje wydaniem decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na użytkowanie.
tags: #pozwolenia #na #uzytkowanie #kiedy #strazak