Wielokrotnie pojawiają się wątpliwości dotyczące kwestii prawnych związanych z nieruchomościami strażackimi, zwłaszcza w kontekście ustalania granic działek oraz statusu prawnego budynków i majątku Ochotniczych Straży Pożarnych (OSP). Problem ten często dotyczy zarówno samych jednostek OSP, jak i organów administracji publicznej, takich jak wójtowie czy starostowie, a także geodetów odpowiedzialnych za prawidłowe sporządzanie dokumentacji geodezyjnej.
Historia pożarnictwa a status remiz
Historia pożarnictwa w niektórych regionach Polski, na przykład w Maczkach (dawniej Granica) czy Cieślach (obecnie dzielnica Sosnowca), sięga nawet XIX wieku. W Maczkach już z końcem XIX wieku istniała kolejowa straż pożarna, związana z kompleksem dworcowo-celnym. Początki straży pożarnej w Cieślach to rok 1932, gdzie strażnica z wozem konnym i pompą ręczną mieściła się w budynku sąsiadującym z obecną remizą.
Wiele obecnych remiz OSP, często charakterystycznych ceglanych budynków, zostało wybudowanych w połowie XX wieku. Szczególnie problematyczna bywa sytuacja remiz wybudowanych przez samych strażaków, często dzięki własnym środkom i pracy, na gruntach przekazanych na ten cel. Przykładem jest sytuacja, gdy mieszkaniec przekazał grunt pod budowę remizy, a gmina wykonała jedynie prace wykończeniowe. Mimo to, jeszcze w trakcie budowy, doszło do skomunalizowania remizy, co rodzi liczne pytania prawne dotyczące własności i dysponowania majątkiem.
Ustalanie granic działek ewidencyjnych - aspekty prawne i proceduralne
Kompetencje i tryby ustalania granic
Zgodnie z polskim prawem, ustalenie przebiegu granic działek ewidencyjnych (w tym położenie wyznaczających je punktów granicznych) leży wyłącznie w kompetencji geodety. Proces ten reguluje art. 39 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków (EGiB). Geodeta dokonuje ustalenia na podstawie wskazań właścicieli i władających (par. 39 ust. 1). Jedynie w przypadku braku zgodnych wskazań może samodzielnie dokonać ustalenia przebiegu granicy w kolejnych trybach (par. 39 ust. 2 i ust. 3), nigdy zamiennie.
Jak wyznaczyć granicę działki?
Nie wynika z treści par. 39 ust. 1, jaki zakres granic ma być ustalany ani że należy dokonywać ustalania wszystkich granic działek. Praktyką jest ustalanie przebiegu tylko niektórych granic działek ewidencyjnych, a informacje o ich punktach granicznych są wykazywane w rejestrze publicznym, nawet jeśli nie są włączone w opis numeryczny całej działki. W przypadku, gdy nie ma wiarygodnych dokumentów pozwalających na określenie przebiegu granic, zastosowanie ma par. 37, a następnie par. 39 ust. 1, co oznacza, że ustalenia dokonuje się na podstawie wskazań właścicieli.
Definicja numerycznego opisu granic a zakres ustalenia
Powoływanie się na definicję numerycznego opisu granic, wskazującą na konieczność dokonywania ustalania wszystkich granic i punktów granicznych, nie znajduje logicznego uzasadnienia w kontekście par. 39 ust. 1. Definicja ta określa modelowe dane ewidencji gruntów i budynków, jednak par. 83 rozporządzenia EGiB dopuszcza uznawanie danych niezgodnych z obowiązującym modelem za właściwe do czasu modernizacji. Oznacza to, że definicja numerycznego obiektu cyfrowego rejestru nie powinna stymulować i ograniczać zakresu działań właściciela działki odnośnie tego, które granice swojej działki ma zamiar ustalać. Granica działki ewidencyjnej może być zarówno linią łamaną (wiele odcinków), jak i jednym odcinkiem, wspólnym dla sąsiadujących działek.
Rola starosty w procesie aktualizacji operatu ewidencyjnego
Starosta nie ma prawa orzekać o ustaleniu przebiegu granic. Jego rola ogranicza się do aktualizacji operatu ewidencyjnego na podstawie materiału włączonego do zasobu geodezyjnego, zgodnie z art. 24 ust. 2b pkt 2 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Gdyby dokumentacja okazała się wadliwa, starosta powinien wydać decyzję o odmowie aktualizacji, a nie o "nie ustaleniu granicy". Ustalenie granic jest czynnością geodety, a nie organu administracji.
Zawiadamianie stron i fikcja doręczenia
Zawiadomienie stron o czynnościach ustalania przebiegu granic jest kluczowym elementem postępowania. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie EGiB z 2001 roku, zawiadomienia o czynnościach podjętych w celu ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych doręcza się za zwrotnym poświadczeniem odbioru lub za pokwitowaniem. Problem pojawia się w przypadku odmowy odbioru zawiadomienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł, że geodeta nie jest organem administracji publicznej, a zatem nie może stosować tzw. fikcji doręczenia z art. 47 Kodeksu postępowania administracyjnego. Sąd podkreślał, że geodeta często jest zatrudniany przez jedną ze stron, dlatego rygorystyczne podejście do wymagań doręczenia jest uzasadnione, aby wszyscy zainteresowani mogli uczestniczyć w czynnościach i bronić swoich praw.
- Właściciel sąsiedniej działki odmówił odebrania zawiadomienia i polecił geodecie wysłanie go pocztą.
- Geodeta powołał się na art. 47 KPA (fikcja doręczenia).
- ODGiK negatywnie zweryfikował operat, wskazując na brak formalnego zawiadomienia strony na co najmniej 7 dni przed terminem.
- WSA oddalił skargę geodety, argumentując, że KPA reguluje doręczenia przez organy administracji, a geodeta takim organem nie jest.
Problematyka dysponowania mieniem OSP
Z punktu widzenia działalności Ochotniczych Straży Pożarnych (OSP) niezwykle istotny jest art. 37 ustawy o ochronie przeciwpożarowej. Przepis ten stanowi, że nieruchomości, środki transportu, urządzenia i sprzęt pozostający w dyspozycji ochotniczej straży pożarnej lub ich związku mogą być odpłatnie wykorzystywane do innych społecznie użytecznych celów, określonych w statucie OSP. Co więcej, środki uzyskane z tytułu takiego wykorzystania stanowią dochody własne ochotniczej straży pożarnej lub ich związku.
W przypadku, gdy wójt nakazuje opracowanie nowego regulaminu korzystania z remizy przez mieszkańców i nowego cennika za wynajem, z którego dochody mają wpływać na konto urzędu gminy, jest to sprzeczne z ww. przepisami, jeśli remiza jest w dyspozycji OSP. Argumentacja wójta, że remiza jest świetlicą wiejską i strażacy nie mogą czerpać z niej korzyści, jest błędna. Nawet jeśli remiza ma służyć jako świetlica wiejska, ale to OSP jest jej dysponentem, środki z wynajmu należą do jednostki.
Zgodnie z art. 32 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, koszty wyposażenia, utrzymania, wyszkolenia i zapewnienia gotowości bojowej ochotniczej straży pożarnej ponosi gmina. Oznacza to, że gmina powinna wspierać OSP, a nie oczekiwać, że OSP będzie wspierać budżet gminy z własnej działalności.
Możliwa jest sytuacja, w której wójt przekazuje OSP część budynku na remizę, a drugą część ustala jako świetlicę i przekazuje ją do prowadzenia sołectwu. Wówczas sołectwo uzyskuje dochody z działalności świetlicy. Jednakże kluczowe jest to, w jakiej formie prawnie nastąpiło przekazanie mienia i co wynika z umów regulujących dysponowanie nieruchomością.
Cyfryzacja i dokładność danych geodezyjnych
Cyfryzacja informacji o terenie i wprowadzenie obowiązku digitalizacji danych mają na celu usprawnienie procedur oraz doprowadzenie do większej przejrzystości i jednoznaczności informacji. W okresie powojennym mapy geodezyjne często sporządzano na podstawie zdjęć lotniczych na papierze, w dużej skali, gdzie grubość linii granicznej na mapie mogła oznaczać znaczne odległości w terenie. Współczesne narzędzia cyfrowe pozwalają na znacznie dokładniejsze określanie położenia obiektów w przestrzeni, co jest istotne w procesach ustalania granic.