Orzecznictwo sądów powszechnych w sprawach o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Przesłanki i przebieg wywłaszczenia nieruchomości

Wywłaszczenie nieruchomości jest procesem, który wymaga przestrzegania określonych procedur prawnych. Podstawowym założeniem jest to, że wywłaszczenie mienia możliwe jest wyłącznie na cele publiczne i następuje na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W niniejszej publikacji omawiamy problemy, z którymi najczęściej borykają się osoby dotknięte wywłaszczeniem nieruchomości.

Czy można się nie zgodzić na wywłaszczenie nieruchomości?

Wywłaszczenie nieruchomości jest poprzedzane badaniem opinii osób mających być nim dotkniętych. Najczęściej odbywa się ono w formie konsultacji społecznych, czasem w formie rokowań. Właściciel nieruchomości może wyrażać swoją opinię, jednak inwestor, a następnie właściwy organ, ma prawo taką opinię zignorować. Niestety, opinia nie ma charakteru prawotwórczego, jest jedynie głosem doradczym.

Wywłaszczenie nieruchomości następuje w drodze decyzji organu (starosty powiatowego lub wojewody). Dotychczasowy właściciel nieruchomości jest stroną takiego postępowania, a jednym z jego praw jest możliwość złożenia odwołania. Odwołanie nie będzie skuteczne, jeśli sprowadzi się do wyrażania osobistej niezgody właściciela. Organ wyższego szczebla utrzyma zaskarżoną decyzję w mocy, o ile nie narusza ona przepisów prawa. Oczywistym naruszeniem przepisów byłoby wywłaszczenie nie zmierzające do realizacji celów publicznych. W praktyce raczej nie zdarzają się tak oczywiste sytuacje. Odwołania bywają skuteczne w przypadku naruszenia przez organ obowiązków formalnych, np. uzyskania niezbędnych zgód, opinii i decyzji poprzedzających samo wywłaszczenie.

W praktyce jest to tylko czasowy sukces. Inwestor najprawdopodobniej poprawi swoje błędy, złoży wniosek ponownie, a organ wyda decyzję, która tym razem się utrzyma. Podsumowując: sprzeciw wobec wywłaszczenia jest oczywiście możliwy i może być wyrażany na różnych etapach postępowania, najczęściej jednak sprowadzał się będzie do wyrażania opinii, która nie musi być wzięta pod uwagę.

Wywłaszczenie nieruchomości z definicji ma charakter jednostronnej decyzji. Ma umożliwić realizację celów publicznych, uznanych za nadrzędne w stosunku do interesów osoby wywłaszczonej i wbrew jej niezgodzie.

Czy nieruchomość w toku wywłaszczenia może zostać podzielona?

Decyzja dokonująca wywłaszczenia najczęściej dokonuje podziału nieruchomości zgodnie z potrzebami inwestora. Fakt ten wynika z rozumienia podstawowych pojęć w tym zakresie. Jak wcześniej wspominaliśmy, wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić tylko i wyłącznie na cele realizacji inwestycji publicznej. Inwestor nie może zatem zastosować rozszerzenia zajmowanego obszaru.

Potrzeby inwestora rzadko pokrywają się z granicami administracyjnymi działek. Działka zostanie zatem podzielona i część niezbędna do realizacji inwestycji przejdzie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a pozostała część nieruchomości pozostanie we władaniu dotychczasowego właściciela. Na skutek takiego działania osoby dotknięte oddziaływaniem inwestycji często pozostają z nieruchomością pogorszoną lub wręcz nienadającą się do użytkowania zgodnie z ich potrzebami.

Czy można żądać wykupu całej nieruchomości?

Po pierwsze, wywłaszczenie nieruchomości to nie wykup. Wniosek o wydanie decyzji składa zainteresowany inwestor publiczny, tj. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Wywłaszczony w zasadzie nie ma wpływu na jego treść. Do wywłaszczenia dojdzie zgodnie z potrzebami inwestycji, więc nieruchomość będzie adekwatnie podzielona.

Wywłaszczony ma prawo żądać wykupu pozostałej części, ale:

• Tylko w sytuacji, kiedy pozostała część nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele.
• Może to nastąpić tylko na wniosek strony postępowania objętej wywłaszczeniem.
• Sprawa będzie się toczyła w odrębnym postępowaniu.
• W przypadku braku zgody pomiędzy stronami, tj. inwestorem a wywłaszczonym, roszczenie realizowane jest w trybie powództwa przed sądem powszechnym.
• Wywłaszczony musi wnieść opłatę sądową, udowodnić swoje roszczenie oraz jego wysokość, a w przypadku przegranej pokryje wszystkie koszty postępowania.

Czy wywłaszczenie nieruchomości to zawsze pozbawienie prawa własności?

Najbardziej dotkliwą formą wywłaszczenia jest pozbawienie prawa własności do nieruchomości. Analogiczny skutek wywiera odjęcie prawa użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste jest prawem zbliżonym do prawa własności - różni je głównie czasowe ograniczenie prawa.

Decyzja wywłaszczeniowa wygasza wszelkie prawa zależne, w szczególności hipoteki i służebności. Można zatem powiedzieć, że dotkniętym wywłaszczeniem jest nie tylko właściciel, ale również osoby, na rzecz których ustanowiono przedmiotowe prawa. Na ich rzecz ustala się odszkodowanie, które pomniejsza kwotę przyznaną byłemu właścicielowi.

W praktyce częste są również sytuacje, w których dla zrealizowania inwestycji nie jest niezbędne nabycie prawa własności nieruchomości. Nieruchomość może być potrzebna tylko na jakiś czas, aby stworzyć zaplecze i dostęp do faktycznej inwestycji. Wtedy organ na wniosek inwestora ustanawia tzw. zajęcie czasowe. Po zrealizowaniu inwestycji nieruchomość zostaje zwrotnie wydana właścicielowi. Za zajęcie czasowe ustalane jest odszkodowanie.

Niektóre inwestycje nie wymagają prawa własności nieruchomości do ich zrealizowania. Dotyczy to w szczególności inwestycji sieciowych, tj. linii energetycznych, gazociągów, instalacji wodno-kanalizacyjnych. Po ich zrealizowaniu nieruchomość może być wykorzystywana przez dotychczasowego właściciela, z uwzględnieniem pewnych ograniczeń. W powyższym celu ustanawiane są służebności przesyłu, które zezwalają na istnienie instalacji podziemnych lub naziemnych, wyznaczają ograniczenia w zabudowie nieruchomości, nakazują właścicielowi umożliwienie serwisowania instalacji itp. Za ustanowienie służebności na nieruchomości również ustalane jest odszkodowanie.

Czy nabycie nieruchomości na cel publiczny musi być przymusowe?

Obecny model nabywania nieruchomości na cele publiczne ukształtował się w latach 2000-nych. Wcześniej inwestorzy borykali się z problemami nabycia pojedynczych nieruchomości, co czasem utrudniało realizację celu. Ustawodawca doszedł do wniosku, że cel publiczny jest ważniejszy niż prawo własności prywatnej.

Obecnie nabycia dobrowolne na cele publiczne są prawnie możliwe, ale Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego korzystają z tego sposobu niezmiernie rzadko. Można stwierdzić, że transakcje u notariusza zdarzają się tylko wtedy, kiedy koszty uzyskania decyzji lokalizacyjnej byłyby większe niż porozumienie się z pojedynczym właścicielem. Przeszliśmy z modelu nabyć dobrowolnych do nabyć przymusowych praktycznie w 100 procentach.

A może warto stosować modele mieszane? Obecnie największa planowana inwestycja publiczna, jaką jest CPK, daje szansę na sprawdzenie alternatywy. Ustawa o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego przyznaje inwestorowi szereg możliwości proponowania właścicielom zachęt do dobrowolnego opuszczenia nieruchomości. W tzw. programie dobrowolnych nabyć inwestor ma kupować do końca 2024 roku. Wtedy zaczną się wywłaszczenia. Program dobrowolnych nabyć jest stosowany tylko na obszarze komponentu lotniskowego, czyli w gminach Baranów, Teresin i Wiskitki.

Przebieg postępowania i wypłata odszkodowania

Kiedy trzeba wydać wywłaszczoną nieruchomość?

Odpowiedź na pytanie o terminy wydania wywłaszczonej nieruchomości jest zaskakująca dla większości osób objętych procedurą. Po pierwsze, jest ona kompletnie nieintuicyjna, po drugie, mamy tu do czynienia z sytuacją, w której wyjątek staje się regułą. Słusznie należałoby przypuszczać, że najpierw dochodzi do wypłaty odszkodowania, a dopiero później powstaje obowiązek wydania nieruchomości. I tutaj dochodzi do opisanego powyżej zaskoczenia. Obowiązek wydania nieruchomości nie jest w żaden sposób uzależniony od wypłaty środków, co więcej, nawet oględziny nieruchomości przez rzeczoznawcę dokonującego wyceny odbywają się najczęściej już na placu budowy.

Aktem prawnym, który skutkuje zmianą właściciela i obowiązkiem wydania, jest decyzja wywłaszczeniowa. Dopiero jej wydanie zobowiązuje organ do wszczęcia postępowania w zakresie ustalenia odszkodowania. Odbywa się to w innym, niezależnym od pierwszego postępowaniu. Na to nakłada się instytucja rygoru natychmiastowej wykonalności. Pozwala ona na objęcie przez inwestora nieruchomości w posiadanie, zanim decyzja wywłaszczeniowa stanie się prawomocna lub ostateczna. Inwestor ma zatem prawo władać nieruchomością, mimo tego, że nie doszło do skutecznego podziału nieruchomości ani przeniesienia prawa własności.

Jeśli organ nie nadał decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, to nieruchomość winna być wydana w terminie 120 dni od dnia, gdy rozpatrzone zostaną odwołania od decyzji. Z tego przepisu większość samodzielnie poszukujących wiedzy wywłaszczonych czerpie informacje.

Wyjątkiem od tej normy jest nadany decyzji rygor natychmiastowej wykonalności, który w praktyce jest regułą. Najczęściej w ciągu kilku dni po wydaniu decyzji na placu budowy pojawiają się maszyny. Wywłaszczeni dowiadują się o wydanej decyzji z fizycznego zajęcia terenu, zanim zostanie im dostarczone jakiekolwiek zawiadomienie. Tylko nieruchomości zamieszkałe mogą liczyć na większą wyrozumiałość inwestora.

Kiedy zostanie wypłacone odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości?

Wypłata odszkodowania następuje w terminie 14 dni od dnia, gdy decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna. Sprawa na pierwszy rzut oka wydaje się prosta, a termin racjonalny. A co musi stać się przed ostatecznością decyzji ustalającej odszkodowanie? - cały szereg czynności. Najpierw organ wszczyna postępowanie o ustalenie odszkodowania, następnie powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który wyda opinię o wartości nieruchomości, ten sporządza operat szacunkowy i składa go do organu, organ weryfikuje jego poprawność, zawiadamia o tym strony, które informuje o prawie do wypowiedzenia się co do zgromadzonego materiału dowodowego. Sprawnie działającemu organowi wymienione czynności zajmują kilka miesięcy. Mniej sprawny starosta lub wojewoda rozpoczyna procedurę od rozpisania przetargu na wybór rzeczoznawcy. W skrajnych przypadkach na pierwszą wycenę czeka się kilkanaście miesięcy.

A co, jeśli strony mają wątpliwości co do jakości operatu? Składają zarzuty, własny materiał dowodowy, później wnoszą środki odwoławcze. Jeśli organ wyższego szczebla podzieli zarzuty strony, to uchyli decyzję ustalającą odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości i cała procedura zaczyna się od nowa.

Część organów ustalających odszkodowanie stoi na stanowisku, że nie może dojść do wypłaty odszkodowania, jeśli nie doszło do przeniesienia prawa własności. Skutkiem takiej interpretacji, organ wyda decyzję nakazującą wypłatę odszkodowania w ciągu 14 dni od dnia, gdy decyzja wywłaszczeniowa stanie się ostateczna. Jeśli zaskarżona została decyzja wojewody, to z góry można założyć, że minister będzie rozpatrywał odwołania kilkanaście miesięcy. Odszkodowanie nie zostanie wypłacone, mimo że zostało ustalone prawomocną decyzją.

W praktyce strony czekają na odszkodowanie od kilku do kilkudziesięciu miesięcy. Wydaje się to nieintuicyjne i nieuczciwe, biorąc pod uwagę, że wywłaszczony od razu utracił prawo dysponowania nieruchomością, a inwestor realizuje skutecznie zamierzoną inwestycję.

Czy na poczet odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości zostanie wypłacona zaliczka?

Większość specustaw przewiduje prawo do zaliczki na poczet odszkodowania dla wywłaszczonego. Szczegółowe przesłanki wypłaty oraz jej wysokość wynikają z obowiązujących przepisów prawa.

• Specustawa drogowa przewiduje zaliczkę w wysokości 70% ustalonej kwoty odszkodowania na wniosek każdego wywłaszczonego.
• Specustawa przeciwpowodziowa zakłada wypłatę zaliczki w wysokości 100% ustalonej kwoty odszkodowania, ale tylko w przypadku odwołania się wywłaszczonego od decyzji ustalającej odszkodowanie.
• Specustawa o Centralnym Porcie Komunikacyjnym zakłada wypłatę zaliczek tylko właścicielom nieruchomości zabudowanych (85% wartości odszkodowania).

W naszej ocenie takie różnice w traktowaniu wywłaszczonych nie mają żadnego racjonalnego uzasadnienia. Podstawową przesłanką wyliczenia zaliczki na poczet odszkodowania jest ustalenie wysokości kwoty, od której będzie ona liczona. Zaliczka nie może być wypłacona, dopóki właściwy organ nie ustali jej wysokości w drodze decyzji.

Wysokość i składniki odszkodowania

Jaka będzie wysokość wypłaconego odszkodowania za wywłaszczenie?

Ustawodawca nie wskazuje w tym zakresie żadnych wartości. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wartości utraconego prawa. Ustalana jest ona w drodze decyzji administracyjnej tego samego organu, który dokonał wywłaszczenia. Za podstawę do jej ustalenia posłuży opinia w formie operatu szacunkowego uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego.

Dla każdej nieruchomości wywłaszczonej na cele danej inwestycji będzie ustalone indywidualne odszkodowanie. Na jego wysokość ma wpływ położenie nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości, stan nieruchomości określony na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej oraz inne cechy, które decydują o wartości nieruchomości na konkretnym rynku.

Z jakich wartości składa się odszkodowanie za wywłaszczenie?

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości musi być słuszne. Oznacza to, że wysokość odszkodowania nie może być niższa niż wartość odjętych praw. Należność ustala organ na podstawie wyceny, której dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Podczas swoich szacunków specjalista posługuje się właściwą w danym przypadku metodologią.

Przepis art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może stanowić samodzielnej podstawy do ustalania odszkodowania, jeżeli w dacie pozbawienia prawa do nieruchomości nie obowiązywały przepisy przewidujące ustalenie tego odszkodowania.

Czy za uzyskane odszkodowanie za wywłaszczenie uda się odbudować nowy dom?

Wysokość odszkodowania jest ustalana na podstawie wartości rynkowej utraconej nieruchomości. W praktyce, w wielu przypadkach, uzyskana kwota może nie wystarczyć na zakup i budowę nowego domu o porównywalnym standardzie i lokalizacji, zwłaszcza w przypadku nieruchomości położonych w atrakcyjnych lokalizacjach lub spełniających specyficzne potrzeby właściciela.

Czy z wysokością odszkodowania za wywłaszczenie można się nie zgodzić?

Tak, z wysokością ustalonego odszkodowania można się nie zgodzić. Jak wspomniano wcześniej, właściciel nieruchomości ma prawo do wyrażenia swojego stanowiska w postępowaniu administracyjnym, w tym do złożenia zarzutów do operatu szacunkowego oraz wniesienia odwołania od decyzji ustalającej odszkodowanie. W przypadku braku satysfakcjonującego rozstrzygnięcia, możliwe jest skierowanie sprawy na drogę sądową.

Jakie części składowe nieruchomości podlegają wywłaszczeniu i odszkodowaniu?

W ramach wywłaszczenia odszkodowaniu podlega utracone prawo do całej nieruchomości lub jej części, a także wszelkie prawa zależne, takie jak hipoteki czy służebności. Jeśli na nieruchomości znajdowały się budynki lub inne części składowe trwale związane z gruntem, ich wartość również jest uwzględniana przy ustalaniu odszkodowania.

Czy od uzyskanego odszkodowania za wywłaszczenie należy odprowadzić podatek?

Zazwyczaj odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, które jest ustalane na podstawie wartości rynkowej, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jednakże, w przypadku gdy odszkodowanie obejmuje utracone korzyści lub jest ustalane w sposób niestandardowy, kwestia opodatkowania może wymagać indywidualnej analizy prawnej.

Dodatkowe kwestie i prawa wywłaszczonego

Czy warto dobrowolnie wydawać nieruchomość?

Dobrowolne wydanie nieruchomości może wiązać się z pewnymi korzyściami, takimi jak możliwość negocjacji warunków, potencjalnie korzystniejsza wycena lub szybsze uzyskanie środków. Jednak zawsze należy dokładnie rozważyć wszystkie aspekty i skonsultować się z prawnikiem, aby mieć pewność, że taka decyzja jest korzystna dla właściciela.

Jak poprawnie wydać nieruchomość?

Poprawne wydanie nieruchomości polega na przekazaniu jej inwestorowi zgodnie z ustaleniami i przepisami prawa. Zazwyczaj wymaga to sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, potwierdzającego stan nieruchomości w momencie przekazania. Zaleca się dokumentowanie całego procesu, w tym stanu technicznego budynków i urządzeń.

Co dzieje się, jeśli obecny właściciel nie jest ujawniony w księdze wieczystej?

Jeśli obecny właściciel nie jest ujawniony w księdze wieczystej, może to stanowić komplikację w procesie wywłaszczenia. W takiej sytuacji konieczne może być przeprowadzenie postępowania uregulowania stanu prawnego nieruchomości lub udowodnienie swojego prawa własności w inny sposób, co może wpłynąć na czas trwania postępowania i wysokość odszkodowania.

Co się dzieje, jeśli inne zapisy księgi wieczystej są nieprawidłowe?

Nieprawidłowości w księdze wieczystej, takie jak błędne wpisy dotyczące powierzchni, granic czy obciążeń, również mogą wpłynąć na przebieg postępowania wywłaszczeniowego. Właściciel powinien dążyć do ich sprostowania, aby zapewnić zgodność danych z rzeczywistością i uniknąć problemów w przyszłości.

Czy wywłaszczonemu przysługuje odszkodowanie za inne szkody?

Tak, wywłaszczonemu mogą przysługiwać odszkodowania za inne szkody związane z wywłaszczeniem, które nie wynikają bezpośrednio z utraty prawa własności. Mogą to być na przykład szkody związane z utratą dochodów z nieruchomości, koszty przeprowadzki, czy szkody spowodowane przez działania inwestora w trakcie realizacji inwestycji.

Jak mogę przeciwdziałać w opóźnieniach związanych z wypłatą odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości?

Aby przeciwdziałać opóźnieniom w wypłacie odszkodowania, należy aktywnie uczestniczyć w postępowaniu administracyjnym, terminowo składać wymagane dokumenty i wnioski, a także monitorować przebieg postępowania. W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych zwłok, można wystosować oficjalne pisma do organu prowadzącego postępowanie lub rozważyć kroki prawne.

Czy po wypłacie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości można nadal walczyć o swoje prawa?

Tak, w niektórych przypadkach po wypłacie odszkodowania można nadal dochodzić swoich praw, zwłaszcza jeśli okaże się, że odszkodowanie było zaniżone lub jeśli wystąpiły inne szkody, które nie zostały uwzględnione. Kluczowe jest terminowe składanie odwołań i skarg w obowiązujących terminach prawnych.

Czy całe postępowanie zawsze odbywa się w trybie administracyjnym?

Podstawowe postępowanie dotyczące wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania odbywa się w trybie administracyjnym. Jednakże, w przypadku sporów dotyczących np. wykupu pozostałej części nieruchomości, które nie mogą zostać rozwiązane w drodze porozumienia, sprawa może trafić do sądu powszechnego, który rozstrzygnie ją w trybie cywilnym.

tags: #orzecznictwo #sadow #powszechnych #osp