Poniższa analiza dotyczy orzeczenia Sądu Najwyższego o sygnaturze III CZP 117/91, które miało kluczowe znaczenie dla zrozumienia statusu prawnego funduszy remontowych w polskich wspólnotach mieszkaniowych. Orzeczenie to zostało opublikowane w OSP 1992 z 11.
Przedmiot sporu: Uchwała wspólnoty mieszkaniowej
Początek sprawy i zaciągnięcie kredytu
Początek sprawie dało przedsięwzięcie inwestycyjne jednej z wrocławskich wspólnot mieszkaniowych. Właściciele lokali upoważnili jej zarząd do zaciągnięcia kredytu termoizolacyjnego w wysokości 103 tys. zł na ukończenie remontu budynku.
Charakter spornej uchwały
W maju 2008 r. wspólnota podjęła uchwałę, wedle której środki zgromadzone na funduszu remontowym miały się stać odrębną współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Zapisano też w niej, że w razie sprzedaży lokalu prawo do współwłasności środków zgromadzonych na funduszu przechodzi na nabywcę jako element udziału w nieruchomości wspólnej. Uchwałę podjęli właściciele reprezentujący 68, 84 proc. ogółu udziałów.
Przebieg postępowania sądowego
Zaskarżyła ją gmina, powołując jako podstawę art. 25 ustawy o własności lokali. Do gminy należało 23,16 proc. udziałów. Sąd I instancji nie dopatrzył się naruszenia prawa ani naruszenia interesu gminy.
Sąd II instancji zmienił wyrok i uchwałę uchylił. Sąd Najwyższy uznał wyrok II instancji za prawidłowy.
Argumentacja Sądu Najwyższego
Niezgodność uchwały z przepisami prawa
W ocenie Sądu Najwyższego uchwała jest sprzeczna z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, a także art. 195 i następnymi Kodeksu cywilnego. SN m.in. zaznaczył, że status prawny funduszu remontowego nie został w ogóle w ustawie z 1994 r. uregulowany. Poszczególni zaś właściciele lokali mogą mieć różne, sprzeczne interesy w partycypacji w przedsięwzięciu inwestycyjnym wspólnoty. Mogą być np. zainteresowani - ze względu na zamiar sprzedaży lokalu - uzyskaniem zwrotu swych wpłat na fundusz remontowy.
Niedopuszczalność przymusowej współwłasności środków pieniężnych
Sposób regulacji przyjęty w zaskarżonej uchwale SN uznał jednak za niedopuszczalny, a zwłaszcza objęcie środków tworzących fundusz remontowy współwłasnością przymusową, jaka z mocy art. 3 ust. 2 ustawy dotyczy nieruchomości wspólnej. Przedmiotem współwłasności właścicieli lokali (art. 195 i nast. k.c.) może być tylko nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. i wspólne części budynku, a nie np. środki pieniężne tworzące fundusz remontowy.
Rozszerzanie tej współwłasności jest - zdaniem SN - niedopuszczalne z powodu bezwzględnego charakteru art. 3 ust. 2 ustawy. SN wyłączył też konstruowanie innej samoistnej wspólności obejmującej środki zgromadzone na funduszu remontowym, a także wiązanie jej z własnością lokalu na wypadek jego zbycia. Uchwała wspólnoty nie może bowiem modyfikować stanu prawnego dotyczącego zakresu współwłasności przewidzianej w art. 3 ust. 2 ustawy ani kreować współwłasności środków pieniężnych (na funduszu) o takich skutkach prawnorzeczowych jak przewidziane w art. 3 ust. 2. Sąd Najwyższy nie wskazał, jaki sposób unormowania statusu funduszu remontowego i stosunków między wspólnotą a właścicielami byłby właściwy.
Prawo właścicieli do zaskarżania uchwał
Ustawa z 1994 r. o własności lokali przyznaje w art. 25 każdemu właścicielowi lokalu prawo do zaskarżenia uchwały właścicieli do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.