Mielno i jego okolice, popularne miejscowości wypoczynkowe, były świadkami zarówno rzeczywistych pożarów, jak i intensywnych sporów o charakterze metaforycznym, związanych z dostępem do stref rekreacyjnych, w tym basenów. Poniższa artykuł przedstawia kluczowe informacje na temat tych zdarzeń i konfliktów.
Prawdziwy pożar: Dach basenu w Hotelu Jawor w Sarbinowie (2019)
28 czerwca 2019 roku, w nadmorskiej miejscowości Sarbinowo, leżącej w gminie Mielno, doszło do groźnego pożaru krytego basenu w części hotelowej obiektu Hotel Jawor. Zgłoszenie o zdarzeniu dyżurny stanowiska kierowania otrzymał o godzinie 4:57 nad ranem. Na miejsce natychmiast zadysponowano siły i środki Państwowej Straży Pożarnej oraz pobliskich jednostek Ochotniczych Straży Pożarnych.
Pożarem objęty był dach części basenowej hotelu. Ogień rozprzestrzenił się na powierzchnię około 400 metrów kwadratowych. Z uwagi na wykonaną konstrukcję dachu, lokalizacja źródła ognia była trudna, co wymusiło konieczność rozebrania poszycia, aby skutecznie ugasić pożar. W akcji przez 12 godzin zaangażowane były siły i środki jednostek ochrony przeciwpożarowej w sile 21 zastępów i 78 ratowników (inne źródła podają 13 zastępów).
Pożar busa w Niewolnie [4K]
W trakcie działań ewakuowano wszystkich gości i pracowników, łącznie 196 osób (inne źródła podają około 170 gości i 20 pracowników), w tym bezpośrednio przez strażaków 4 osoby. Najważniejsze, że żadnemu z gości czy pracowników hotelu nic się nie stało i nikt nie potrzebował pomocy medycznej, mimo dużego zadymienia. Turystom zaoferowano możliwość przeniesienia się do innych obiektów hotelowych na terenie kompleksu. Na czas akcji gaśniczej cały obiekt został wyłączony z użytkowania. Straty materialne były znaczne, jednak ich dokładna kwota nie została podana w dostępnych fragmentach.
Metaforyczny "pożar": Konflikt o baseny w kompleksie Dune w Mielnie
Oprócz rzeczywistych zagrożeń, Mielno stało się areną innego rodzaju "pożaru" - ostrego sporu pomiędzy właścicielami około 130 apartamentów w luksusowym kompleksie Dune a deweloperem, spółką Firmus, oraz powiązanymi z nim firmami. Konflikt dotyczy m.in. dostępu do basenów i innych części rekreacyjnych, co wywołało "pożar" niezadowolenia wśród kupujących.
Geneza i charakter kompleksu Dune
Kompleks Dune to jedna z pierwszych inwestycji typu apartamenty wakacyjne w Polsce. Luksusowe budynki, położone tuż przy plaży w Mielnie, zostały wybudowane przez grupę Firmus z norweskim kapitałem. Inwestycja przyciąga uwagę lokalizacją i architekturą - właściciele apartamentów mogą podziwiać widok na Bałtyk przez panoramiczne okna. W 2018 roku Firmus oddał drugi budynek - Dune B (155 apartamentów), a w 2019 ostatni - Dune C (62 lokale). Apartamenty kupowali zarówno prywatni właściciele (dla siebie lub pod wynajem), jak i firmy specjalizujące się w wynajmie turystycznym. Ceny sprzedaży wahały się od 10 do nawet 26 tys. zł za mkw. już w 2016 roku, a w pełni urządzone lokale z najlepszym usytuowaniem osiągały ceny nawet 55 tys. zł za mkw.
Jednym z magnesów przyciągających kupujących były luksusowe części rekreacyjne, w tym basen w budynku Dune B. Zdaniem części właścicieli, na etapie zakupu deweloper ustalił, że korzystanie ze stref rekreacyjnych będzie utrzymywane z czynszu do wspólnoty, a wszystkie lokale będą miały takie same warunki dostępu do rekreacji. Kupujący byli przekonani, że będą mogli oferować swoje apartamenty turystom z informacją o bezpłatnym dostępie do stref rekreacyjnych, basenu czy strefy fitness.
Narastający spór: Basen jako kość niezgody
Tymczasem, jak wyjaśnia adwokat Witold Rosmus, reprezentujący grupę właścicieli lokali, w finalnych umowach sprzedaży (w aktach notarialnych) części wspólne zostały przypisane do poszczególnych lokali, których właścicielami są podmioty powiązane z deweloperem. Zapisy te dawały każdoczesnemu właścicielowi tych lokali prawo do wyłącznego, nieodpłatnego i na czas nieokreślony posiadania i korzystania z tych części. W efekcie, spółka operatorska Firmusa korzysta z tych stref dowolnie, a właściciele muszą ponosić dodatkowe koszty abonamentów. Prawnik informuje, że pierwotne zapewnienia dewelopera o sprawniejszej organizacji okazały się mieć odwrotny skutek, dając firmie z grupy Firmus pozycję dominującą i przewagę konkurencyjną.
Konflikt narastał już od początku funkcjonowania budynku B w 2018 roku, kiedy to właściciele zawierali ze spółkami Firmusa umowy na dostęp do stref SPA i płacili miesięczny abonament. W styczniu 2021 roku Firmus przedstawił nową ofertę dotyczącą dostępu do strefy basenowej, która zszokowała właścicieli. O ile wcześniej możliwe było wykupienie jednorazowej opłaty za wejście na basen, tak w nowej ofercie ta możliwość zniknęła. Właściciel stanął przed wyborem: albo płaci miesięcznie 1000 zł, albo w ogóle nie może popływać. Było to szczególnie dotkliwe dla tych, którzy kupili apartamenty dla siebie i korzystają z nich tylko kilka razy w roku. Często dochodziło do sytuacji, gdy rodziny z dziećmi były odsyłane sprzed wejścia na basen, mimo chęci wykupienia wstępu.
Właściciele w pozwie podkreślają, że byli zachęcani do przekazania swoich lokali w zarządzanie spółce Firmusa, co miałoby zwolnić ich z opłat abonamentowych za basen. Grupa 62 rozgoryczonych właścicieli w lutym 2021 roku wezwała pismem Firmus Group do "zaprzestania praktyk ograniczających konkurencję, cofnięcia oferty abonamentowej na korzystanie ze strefy SPA oraz zaniechania składania takich trudnych do akceptacji i niekorzystnych ofert w przyszłości". Zarzucają również operatorowi reklamowanie swoich apartamentów w restauracjach i strefie basenowej, podczas gdy inni operatorzy i samodzielni właściciele nie mogą umieszczać takich reklam. Sprzeciw budzi także fakt, że osoby korzystające z lokali zarządzanych przez spółki Firmusa mogą kupować posiłki w restauracjach po niższych cenach.
Właściciele podkreślają, że wyższe koszty dostępu do basenu i brak innych przywilejów (niższe ceny w gastronomii, specjalne wydarzenia) sprawiają, że ich oferta wynajmu dla turystów jest gorsza i droższa, co kwalifikuje się jako praktyki ograniczające konkurencję. Konflikt objął również budynek A, gdzie właściciele protestują przeciwko wypowiedzeniu przez spółkę związanej z deweloperem umowy na pomieszczenie z obiecaną salką fitness, przekształcone w biuro obsługi apartamentów Firmusa.
Stanowisko dewelopera i operatora (Firmus)
W odpowiedzi na zarzuty, spółka Firmus podkreśla, że pozwy zostały złożone przez grupę reprezentowaną przez jednego z operatorów najmów krótkoterminowych, działającego konkurencyjnie względem spółki Dune Beach Resort. Firma zaznacza, że istnieje znacząca różnica między dochodzeniem praw przez konsumentów a zarzutami przedsiębiorców prowadzących działalność zarobkową.
Przedstawiciele Firmusa informują, że pierwszy z pozwów skierowany przeciwko Firmus Domus Sp. z o.o. został odrzucony, a postępowanie sądowe nie jest już prowadzone. Drugi pozew został przesłany do spółki Dune Beach Resort, która złożyła odpowiedź na pozew, argumentując za jego odrzuceniem.
Firmus utrzymuje, że od pierwszej umowy przedwstępnej z nabywcą lokalu w Dune B, a później w pozostałych umowach, znajdowały się postanowienia, zgodnie z którymi SPA i restauracja od samego początku "miały stanowić odrębną własność, a nie część wspólną budynku". Twierdzenie, że było inaczej, jest według Firmusa wprowadzaniem w błąd. Jako jedyny operator i najemca części rekreacyjnych, Firmus ponosi koszty ich utrzymania i kształtuje politykę cenową tak, aby je pokryć. Spółka informuje, że opłaty abonamentowe i przywrócone po pandemii opłaty za jednorazowe bilety nie pokrywają całości kosztów, a brakujące ok. 40 tys. zł miesięcznie dopłaca operator z własnych środków. Mimo wzrostu kosztów prądu, gazu i zatrudnienia, Dune Beach Resort nie podniosła cen od momentu ustalenia cennika.
Operator podtrzymuje, że nadal istnieje możliwość kupowania jednorazowych wejściówek na basen. Zarzut o różnicach w cenach dla właścicieli współpracujących z Firmusem jest nieprawdziwy - koszty te są pokrywane z wynagrodzenia pobieranego od klientów zarządzanych apartamentów (wyższe stawki za nocleg). Firma zaprzecza również, jakoby dostęp do restauracji był ograniczany, podkreślając, że oferta jest ogólnodostępna dla wszystkich, a spółka wielokrotnie wysyłała oferty organizacji eventów.
Grupa Firmus podkreśla, że nie ogranicza działalności innych podmiotów i inwestuje w rozwój resortu. W salce w budynku Dune A powstała nowoczesna atrakcja Dune Golf & Racing (symulator golfa i wyścigowy), a spółka operatorska sfinansowała lodowisko (koszt ok. 300 000 zł), z którego korzystają wszyscy goście i mieszkańcy. W ciągu ostatnich 2 lat zainwestowano około 2 mln zł.
Działania prawne
Pisma wysyłane do Firmusa i próby rozmów nie rozwiązały konfliktu. Właściciele zdecydowali się więc na pozew zbiorowy, składając dokumenty w gdańskim sądzie jesienią 2021 roku. Sprawa czeka na wyznaczenie dalszego biegu. Łącznie w konflikcie uczestniczą właściciele 130 apartamentów ze wszystkich trzech budynków. Oprócz kwestii basenów i cen posiłków, właściciele czują się poszkodowani również w pozornie drobniejszych kwestiach, np. brak możliwości parkowania przed wejściem do budynków na czas meldunku, mimo że teren ten jest częścią wspólną, ale deweloper ma prawo wyłącznego korzystania bez ponoszenia dodatkowych opłat. Sprawy sądowe czekają na rozpatrzenie również w Koszalinie, Gdańsku i Szczecinie.