Zasady prawne najmu lokali użytkowych przez Ochotnicze Straże Pożarne

Prowadzenie działalności przez Ochotnicze Straże Pożarne (OSP) często wiąże się z wykorzystaniem ich infrastruktury, takiej jak remizy, również do celów innych niż bezpośrednia ochrona przeciwpożarowa. Jednym z takich działań jest wynajmowanie lokali użytkowych, co rodzi szereg pytań prawnych dotyczących charakteru tej działalności, praw i obowiązków stron umowy najmu oraz aspektów podatkowych. Poniższy artykuł przedstawia kompleksowe zasady prawne w tym zakresie.

Podstawy prawne działalności OSP i wynajmu lokali

Status prawny OSP a działalność gospodarcza

Ochotnicza Straż Pożarna jest jednostką umundurowaną, wyposażoną w specjalistyczny sprzęt, przeznaczoną w szczególności do walki z pożarami, klęskami żywiołowymi lub innymi miejscowymi zagrożeniami. Szczegółowe zadania i organizację ochotniczej straży pożarnej i ich związku określa statut. W kontekście wynajmowania lokali w remizach strażackich, należy rozróżnić, czy taka działalność kwalifikuje się jako działalność gospodarcza.

Zgodnie z ustawową definicją działalności gospodarczej, zawartą w art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2018 r. poz. 646 z póź. zm.), działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Nowa definicja działalności gospodarczej jest czytelniejsza i zrezygnowała ze wskazania rodzajów działalności gospodarczej oraz zawodowości jako cechy tej działalności, jak miało to miejsce w nieobowiązującej już ustawie o swobodzie działalności gospodarczej.

• Zorganizowanie - odnosi się do sposobu wykonywania działalności, przy wykorzystaniu konkretnych składników materialnych lub niematerialnych, łączonych w sensie funkcjonalno-gospodarczym, w celu uczestnictwa w obrocie gospodarczym. Obejmuje zarówno przygotowanie do prowadzenia działalności, jak i jej zorganizowane wykonywanie.
• Zarobkowość - oznacza nakierowanie na osiąganie zysku (dochodu) w postaci nadwyżki przychodów nad kosztami. Brak faktycznego zysku nie przesądza o braku zarobkowości, jeśli taki był zamiar.
• Ciągłość - rozumiana jest jako aktywność wykonywana regularnie, systematycznie, powtarzalnie, co sprawia, iż całość nabiera charakteru trwałego. Wyłącza to czynności o charakterze jednorazowym.
• Samodzielność - wiąże się z działaniem we własnym imieniu, bez pozostawania pod kierownictwem innego podmiotu i niewykonywania pracy zależnej.

Działalność nieposiadająca tych cech nie może być uznana za działalność gospodarczą. Jeśli ochotnicza straż pożarna (OSP), będąca stowarzyszeniem, prowadzi działalność, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 3 Prawa przedsiębiorców, jest traktowana jako przedsiębiorca (art. 4 ust. 1 Prawa przedsiębiorców) i podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego (art. 36 pkt 13 ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym).

Przykładowo, pod pojęciem prowadzenia działalności gospodarczej mieścić się będzie stałe wynajmowanie pomieszczeń w remizie, powtarzalne świadczenie odpłatnych usług związanych z wypompowywaniem wody, odśnieżaniem dróg, przewozem towarów i ludzi, czy parkowaniem pojazdów. Natomiast sporadyczne dokonywanie czynności wynajmu lokalu albo wydzierżawienie urządzeń nie jest działalnością gospodarczą.

Warto nadmienić, że ustawodawca wyłączył z definicji działalności gospodarczej tzw. działalność nierejestrowaną, wykonywaną przez osobę fizyczną, której przychód z tej działalności nie przekracza w żadnym miesiącu 50% kwoty minimalnego wynagrodzenia, pod warunkiem, że nie jest ujawniona w CEIDG i nie wykonywała jej w ciągu ostatnich 60 miesięcy. To ograniczenie dotyczy jednak wyłącznie osób fizycznych.

Dysponowanie mieniem OSP i dochody z wynajmu

Bardzo istotny z punktu widzenia działalności ochotniczych straży pożarnych jest art. 37 ustawy o ochronie przeciwpożarowej. Zgodnie z tym przepisem, nieruchomości, środki transportu, urządzenia i sprzęt pozostający w dyspozycji ochotniczej straży pożarnej lub ich związku mogą być odpłatnie wykorzystywane do innych społecznie użytecznych celów, określonych w statucie ochotniczej straży pożarnej lub ich związku.

Środki uzyskane z płatnego korzystania z tego mienia stanowią dochody własne ochotniczej straży pożarnej lub ich związku. Oznacza to, że jeśli gmina przekazała OSP do dyspozycji nieruchomość (np. remizę), to możliwość prowadzenia w niej dodatkowej działalności, takiej jak wynajem, powinna wynikać z umowy przekazującej mienie. Nawet jeśli remiza ma służyć jako świetlica wiejska, ale to OSP jest jej dysponentem, środki uzyskane z płatnego korzystania z tego mienia stanowią dochody własne OSP, a nie gminy.

Koszty wyposażenia, utrzymania, wyszkolenia i zapewnienia gotowości bojowej ochotniczej straży pożarnej ponosi gmina, zgodnie z art. 32 ustawy o ochronie przeciwpożarowej. Jednak to nie oznacza, że OSP ma wspierać budżet gminy swoimi dochodami z działalności.

Charakter prawny i kluczowe zasady umowy najmu lokalu użytkowego

Stosunek cywilnoprawny i zastosowanie przepisów

Zawarcie umowy najmu powoduje powstanie stosunku o charakterze cywilnoprawnym. Do najmu lokali użytkowych mają zastosowanie przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) oraz, w odpowiednim zakresie, ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: DzU z 2014 r., poz. 150).

Przepisy te należy stosować odpowiednio, co oznacza, że niektóre z nich będą stosowane bez modyfikacji, inne z modyfikacjami, a jeszcze inne w ogóle nie będą miały zastosowania w zależności od specyfiki najmu lokalu użytkowego.

Umowa najmu lokalu powinna mieć formę pisemną. Dopuszczalne jest pobranie kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.

Obowiązki wynajmującego i najemcy

Obowiązki wynajmującego (OSP)

• Wydanie i utrzymanie lokalu: Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
• Naprawy: Jeżeli lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do ich wykonania.
• Wady lokalu: Jeżeli lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu, a wynajmujący ich nie usunął w odpowiednim czasie lub są nieusuwalne, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
• Podwyższanie czynszu: Wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Obowiązki najemcy

• Płacenie czynszu: Najemca jest zobowiązany do uiszczania czynszu z tytułu najmu od dnia otrzymania lokalu mieszkalnego (zasada ta dotyczy ogólnie najmu, choć w cytowanym fragmencie mowa o lokalu mieszkalnym). Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.
• Używanie lokalu: Najemca powinien przez czas trwania najmu używać lokal w sposób określony w umowie, a jeśli nie zostało to określone - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu. Jeżeli używa lokal sprzecznie z umową lub przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje, lub gdy zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że jest narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
• Drobne nakłady i ulepszenia: Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Najemca może wprowadzać w zajmowanym lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i jedynie na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.
• Zawiadamianie o naprawach: Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzebna naprawa, której koszty obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.
• Podnajem i bezpłatne użyczanie: Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć, chyba że umowa najmu na to zezwala. Jeżeli OSP nie jest właścicielem lokalu, możliwość podnajmu zależy od zgody gminy lub postanowień umowy najmu z gminą.
• Zwrot lokalu: Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Prawo zastawu

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do lokalu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Prawo zastawu wynajmującego lokal rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.

Prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z lokalu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony lub zabezpieczony. Wynajmujący zatrzymując rzeczy najemcy na własne niebezpieczeństwo, odpowiada za ich zniszczenie lub przypadkową utratę.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Aspekty podatkowe wynajmu lokali (na przykładzie gminy)

W kontekście wynajmu lokali użytkowych, istotne są również konsekwencje podatkowe, w szczególności w zakresie podatku od towarów i usług (VAT). Przykładem może być interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu (numer ILPP4/443-230/11-4/ISN z 30 maja 2011 roku), dotycząca gminy wynajmującej salę w budynku OSP.

W interpretacji wskazano, że wynajem sali w budynku OSP, nawet jeśli służy potrzebom lokalnej społeczności (spotkania rodzinne, wesela, komunie), stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Usługa ta podlega opodatkowaniu stawką VAT 23%.

Gmina (lub OSP, jeśli jest podatnikiem VAT) nie ma obowiązku wystawiania faktur osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, chyba że osoby te zgłoszą takie żądanie. Obowiązek wystawienia faktury wystąpi jednak w przypadku najmu sali na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.

Zainteresowanemu (w tym przypadku gminie, ale zasady analogicznie mogą dotyczyć OSP będącej podatnikiem VAT) przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących poniesione wydatki na bieżące utrzymanie wynajmowanej sali, pod warunkiem, że nabywane towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

tags: #najem #prowadzony #przez #osp